毛概调研报告范文房地产发展30年度.docVIP

从房地产泡沫剖析中国房地产30年发展 1 调研对象的目的 1.1 选题原因 一千多年以前，大诗人杜甫曾留下了一句话：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这句话反映出当时老百姓对住房的一种渴求。而千年后尤其是经过改革开放30年今天，从60年代的平房，70年代的筒子楼，80年代的单元楼，90年代的二室一厅、三室一厅到跨入新世纪的小高层、复式住宅、跃层、别墅，从“居者忧其屋”到“居者有其屋”再到“居者优其屋”的变化，深刻地体现了我国经济社会和时代的进步。“小康不小康，关键看住房。”房地产泡沫　所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。房地产泡沫的主要特征有： 房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态； 房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大； 房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率； 房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产贷款增长率／贷款总额增长率　反映房地产与信贷协调性的指标。该指标在1～3左右为宜，过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分比较大　　由图看出，中国的这个指标波动很大，但每一次的涨落都与国家的政策短期效应有关，如1998、1999年由于我国处于机构改革、紧缩阶段，2001年国家金融机构贷款骤减，房地产贷款同比上升，2004年由于“121”等强劲措施的出台。2004年后，这一比例又逐步开始上升，至2006上半年达到了4．37，说明我国房地产贷款额增长过快，房地产业的发展过多依赖于银行资金支持，当前的我国房地产业存在着投机泡沫成分，应该提高警惕，严防由此引发的泡沫扩大化。 图a （2）房价收入比 这个指标最初是用来衡量家庭对房价的承受能力。如果房价远远大于家庭年平均收入，则说明住房价格超过了居民消费水平，房价过高。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3～6。世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间，发达国家一般在1．8～5．5之间。 　　从图可以看出，我国的房价／家庭年平均收入都在6以上，高于国际水平，所以，仅从房价收入比这一国际公认的衡量房地产市场是否存在泡沫现象的指标来看。中国的房价已经某种程度地超过了居民的实际支付能力，出现了泡沫迹象，特别在上海、北京、杭州等重点监测的城市，这一比例都超过了12以上，应时刻警惕目前过高房价中的泡沫成分。但整体来看这个比值在慢慢下降，说明房价与收入之间的差距在逐年缩小，向6以内逼近。 其实，房价本来是被房产商抬上去的 但现在如果降价，会引起一些政治问题例如：民众暴动、部分人跳楼自杀等等。这会造成社会的不安定。因此，房价虽高，国家也不敢贸然要求降价。故，今年房价处在相对平缓的境地，不会有大的涨幅和降幅。基本上是“微调”。 4 调研结论及分析推测 通过这次的调研，我们对于人们居住条件在改革开放这三十年来的改善有了一个比较详细的了解。 4.1 上海：城市变迁背后的“得”与“失” ?随着城市改造中老街、旧房、弄堂的消失而消失；那推窗看得见邻家饭菜的亭子间、叫卖的吆喝声声入耳的石库门弄堂、高低不平穿着皮鞋在上面走路会发出动听脆响的弹格路......这些老上海的风景，已成为和将成为一种怀旧文化被人们收藏在记忆中，并沉淀在城市发展的老照片图库之中。 在城市变迁的背后，上海人有对弄堂记忆的失落，但更多的是一种国际都市生活的收获。 在上世纪80年代和90年代，上海的弄堂风景是一条靓丽的风景线：主妇倚门而坐，一面做家务，一面与邻居拉家常，一面又照看着正在弄堂里玩耍、游戏的孩子；弄堂里则有一小群一小群退休老人聚在一起，或打牌，或下棋，或聊天，或在剃头，或在看人修伞、修棕帮什么的，其乐融融。我们还常看到一家喜百家来贺，一家灾百家支援；邻居间偶而磨擦口角，便会引来更多邻居的劝阻；经常有老人热衷于弄内公益活动，比如清洁卫生、互相照应、帮邻居照看小孩，雨天帮着收衣服，若有陌生人进来，总有多人询问注视等等，弄堂内这种邻里关系是非组织的、自然的，因而也更有人情味和审美情趣。 后来，在居住条件提高后，人们都逐渐搬入了新建公房，大家都有独立的一套房子，除了那些老公房会合用卫生间和厨房间，一般都会关起门来各自做各自的事情，显然，像在弄堂里那种热闹的生活已经不复存在，可是对于一些上了年纪的人，他们即使是在公房里生活，但生活悠闲的他们，仍然会出来和邻居们聚在一起。吃好晚饭去社区健身中心和几个志同道合的朋友打乒乓球；或者在周末带着小孙女去社区内的花园里看区里面组织的文艺演出；即便是面对老社区新安装的各类健身器材，你也不会寂寞，时不时就有其它老年人跟你探讨养生之道；当然，你也可