桂阳县华逸锦轩（物价局家属区改建）项目 建设可行性研究报告.docVIP

1、总论 1.1 项目名称及拟建地 项目名称：桂阳县华逸锦轩（物价局家属区改建）建设工程 项目拟建地：桂阳县城中部原物价局家属区 1.2 项目建设单位：郴州市宏兴房地产开发有限公司 1.3 项目建设单位简介 郴州市宏兴房地产开发有限公司成立于2006年12月，省建设厅批准从事房地产开发经营业务时间为2007年12月，系由邓元国、邓威、秦海燕等出资成立，公司注册资本800万元。公司地址位于桂阳县城关镇八字塘社区（翡翠路沁园春楼），法人代表：邓元国。公司主要经营范围：房地产开发销售。房地产开发资质为三级。公司先后开发运作了桂阳县沁园春一号楼、沁园春二号楼、锦绣华庭、蒙泉学校等建设项目，其中沁园春、锦绣华庭被郴州市质量监督站评为质量优良工程，宏兴房地产开发有限公司立足桂阳，面向全省，初步成为了桂阳县房地产业界知名企业。 1.4 可行性研究报告编制单位：郴州国际工程咨询公司 1.5 研究依据和范围 依据： a、《桂阳县城总体规划》 b、《桂阳县土地利用总体规划》 c、《桂阳县“十二五”发展规划纲要》 d、桂阳县城镇规划综合服务中心编制的《桂阳县物价局旧房改造建筑方案图》 e、国家发展改革委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版 f、相关各专业的国家规范 g、建设单位的委托及提供的其它相关资料 范围： a、项目建设的必要性 b、桂阳县社会经济总体概况 c、市场分析 d、项目建设条件 e、专业技术方案 f、项目实施进度计划 g、项目的组织与管理 h、投资估算 i、经济评价 j、项目招投标管理 1.7 结论 1.7.1 该项目的建设符合桂阳县城总体发展规划和环保规划，通过实施该项目，有利于促进桂阳县城镇化进程，促进和完善县城城区的配套设施建设，推动桂阳县城住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，也使建设单位借此实现壮大发展。 1.7.2该项目符合我国新世纪经济发展“城镇化”的潮流，紧扣国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，市场前景看好。项目建设地段各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，开发时机成熟，升值前景看好。 1.7.3 项目建设内容：华逸锦轩为集居家、商贸及物业管理于一体的花园式商住小区。项目规划总用地2952.7m2，建筑占地1645m2。项目规划总建筑面积26951m2（未含地下车库5736 m2，），其中：住宅面积23401m2，商铺面积3550m2，地下车库面积5736m2，建筑密度55.7%，容积率9.15，绿化面积590 m2，绿地率20%，共有停车位60个，其中室外10个。 1.7.4 项目总投资及资金来源：项目建设总投资4794万元，其中工程费3288万元，设备购置费128万元，其它费940万元，预备费348万元，建设期利息90万元，项目总投资中建设单位自筹3794万元（含预售及滚动开发资金），申请商业银行贷款1000万元。 1.7.5项目建设进度从2010年8月至2012年12月。项目资金使用分三个年度安排：第一年度2010年安排794万元；第二年度2007年安排2000万元，其中银行贷款资金1000万元。第三年度2012年安排资金2000万元。 1.7.6 项目各项财务指标：本项目经营收入8377万元，税前利润1195万元，税后利润805万元；项目投资利润率16.8%（含建设期平均），项目投资利税率24.9%（含建设期平均）；项目投资回收期税前Pt=3.91年，税后Pt=3.93年；项目全部投资财务内部收益率（税前）FIRR=33.6%，税后FIRR=27.7%；财务净现值（i=12%）（税前）FNPV=1050.88万元，税后FNPV=700.09万元，从各项财务指标看，各项指标较理想，且项目抗风险能力较强，所以从经济角度分析是可行的。 1.8 主要技术经济指标 序号 项 目 单位 数值 占（%） 备 注 1 规划总用地 m2 2952.7 2 规划总建筑面积 m2 26951 100 2.1 住 宅 m2 23401 86.8 2.2 商业铺面 m2 3550 13.2 3 地下车库 m2 5736 4 建筑密度 % 55.7 5 容 积 率 / 9.15 6 绿 地 率 % 20 7 项目总投资 万元 4794 7.1 建设单位自筹 万元 3794 含预售及滚动开发资金 7.2 申请银行贷款 万元 1000 8 全部投资内部收益率 % 33.6 税前 9 全部投资内部收益率 % 27.7 税后 10 全部投资财务净现值 （i=12%） 万元 1050.88 税前 11 全部投资财务净现值 （i=12%） 万元 700.09 税后 12 全部投资回收期 年 3.91