商品房销售纠纷分析及新示范合同文本重点问题解读概要.ppt

商品房销售纠纷分析及新预售合同示范文本重点问题解读 二○一五年六月 曾婷 第二部分 新版本商品房预销售合同重点问题解读 2、第二章 商品房基本情况 （1）如实披露规划指标：第一条中规划容积率、绿地率 案例一： 区分不同功能区域验收同一基本单元 案例二：利用测量技术标准规避房屋面积限制政策 （2）集中明示预售商品房涉及的相关单位：第二条中对于勘察、监理、设计、施工、测绘、装修、物业服务等要求予以明示 （3）明确预售商品房的客观状况：第三、四条 房屋位置：楼栋、房号、规划总平图 房屋用途：规划用途 房屋层数 房屋阳台：阳台与面积计算问题、户型平面图 房屋预测面积公示 房屋共用部位、公用设施构成 （4）增加对抵押房产转移的条款：第五条 抵押权人同意该商品房转让的证明和抵押相关约定 （5）房屋权利承诺 一房二卖、查封等限制和违约责任 3、第三章 商品房价款：第八、九、十条 （1）司法实践中处理因国家调控政策影响贷款取得的几类方式： ①纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《商品房买卖合同解释》第4、23条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持。 ②调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持 ③调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。 ④调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。 ⑤调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持。 （2）定金定性：属于成约定金 （3）预售款监管条款：第十一条 实践问题：合同约定的监管机构能否变更 4、第四章：规划、设计变更 （1）商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。 规划变更：容积率、绿地率等指标的变化 设计变化：户型、空间尺寸、结构形式、朝向变化 5、第五章 面积差异处理 （1）原示范文本中的本条款内容与《商品房销售管理办法》中面积差异处理有关规定的内容基本一致。经过多年的商品房买卖活动实践，此次修订时对“套内建筑面积”、“建筑面积”和按基本单元计价三类主要面积差异的处理方式做了更为细致约定；为更好的解决争议，本条明确了利息的起算点及利率标准。 6、第六章交付条件和交付手续 （1）交付条件存在的问题 ①验收合格的立法冲突 《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房地产开发经营管理条例》、建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、住房和城乡建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》对验收的不同规定 ②修订时对于交付条件的争议 ③交付的具体文本竣工证明、实测报告 住宅：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》 （2）基础设施设备交付 ① 明确了水电气热等基础设施在交付时所应具备的正常使用条件，并办理开通手续、承担相应费用的义务方。 ②电话、电视、宽带网络开通与否的责任不在预售人 ③ 分别设置了违约责任，对于“需达到使用条件”的必需设施承担逾期交付责任，对于“交付时线路敷设到户”的，出卖人只承担一般违约责任，提示双方约定违约赔偿金额。 （3）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准） ①幼儿园、医疗卫生用房、学校的权属争议 ②车位、车库 ③违约金 （4）交付程序的重大变化 ①核实买受人身份； ②查验房屋状况； A增加查验房屋环节，将诸如门窗翘裂、五金件损坏及管道堵塞等“可及时修复类的质量问题”是否修复完好，做为买受人是否同意商品房交付的条件之一。 B 依据相关法规，总结归纳了实践中的纠纷案例，对 屋面、墙面、地面渗漏或开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用等“可及时修复类的质量问题” 进行了列举。 C明确合同当事人的义务应当由当事人完成，在合同或补充协议没有事前约定的情况下，不应由合同以外的其他第三方来履行合同义务。 ③确认房屋建筑面积及相