市场调研及商业定位 [2].docVIP

市场调研及商业定位 鉴于前期市场调研和定位研究的重要性，主要提供以下服务内容，主要目的在于为接下来的概念设计和方案设计提供依据和指导性建议，从而提供设计工作的针对性和降低设计成本。1-1前期基础作业调查在项目正式进入实施前，我们会对项目本身进行比较充分的了解判断，通过与业主方沟通，切实理解业主方需要实现的目标，并通过最终后续的规划得以实现。基地特性调查开发目的定性分析建筑设计与前期规划分析既有及潜在限制条件调查1-2基础资料分析综合参考指标分析，针对城市发展规划，尤其是项目所处地区经济情况，通过对政府对未来商业、居住、商务规划发展方向的把握，对在该区域内发展不同商业项目提供参考建议。主要对项目所在地区经济发展各项参数指标、居民收入及消费支出结构、消费习惯、城市规划发展等方面进行分析。宏观基础资料城市未来规划开发政府政策导向分析居住、商业、商务发展及产业开发1-3市场分析该部分主要进行零售商业及相关市场分析，对现有零售商业进行总体析述，通过对市场目前主要是零售业态、区域零售市场发展方向及趋势进行判断，从而有机的切入本项目周边地区的零售商业项目进行解析，在进行市场分析时，我们需要对市场上，尤其对周边地区目前在建及未来规划商业项目进行挖掘分析，从而为该项目提供良好的市场预期。重点针对城市主要地区及本项目周边邻近商业市场进行详细分析。零售商业市场析述区域现有商业发展及特点零售租金及商铺售价分析未来区域零售发展未来周边住宅开发对该项目影响判断分析1-4项目分析对项目周边发展环境、道路交通、居住、商业发展进行分析，同时重点对项目自身发展的限制与潜力进行析述。道路交通周边环境发展人口居住SWOT分析1-5竞争项目研究对于项目周边现有、在建以及规划的竞争性项目的研究，有助于了解周边消费者消费习惯以及消费水平。同时为本项目的定位，以及商业体量的确定提供有效的参考数据，从而确保其商业定位的可行性。竞争性项目的确定竞争性项目的业态组合竞争性项目的核心商户竞争性项目的租售价格1-6消费者调研通过对基础资料、市场分析，我们在进入该项目商业定位前仍需要从消费者和商家两个层面进行把握，从消费者层面了解他们需要什么商品，什么服务是消费者认可和需要的；消费者调研——选用定量问卷和座谈会两种调研方式，在执行期内调研目标确立、调研方式选择、调研对象的选择、调研问卷大纲的设定等方面届时业主方均可要求参与监督。1-7厂商访谈在进行商业定位前需要通过对主力承租户的了解判断定位方向是否正确，因此在商业定位前需要从商家那里了解他们对该项目的认识和看法，初步确认该项目之定位大方向。厂商访谈主要采用与潜在商家直接沟通的方式，在执行期内选择厂商进行访谈，访谈问卷和访谈商家提前得到业主方确认。1-8商业定位方案通过基础资料、项目区位条件、周边消费特征、市场分析，结合消费者调研和厂商访谈情况，做出如下商业定位方案建议：商业定位目标市场（目标消费群体、目标消费区域定位）消费需求分析功能需求及组合分析项目主题设计商业层级建议整体业种业态组合及配比主力承租户组合及建议 商业地产开发的核心要素是发掘商业物业商业潜力的价值点，即要确定商业地产的经营方向，或者说，商业地产开发定位是商业地产开发的核心要素。 　　准确的开发定位是商业物业成功开发的关键，只有准确的开发定位才能充分地发挥商业物业的商业价值，才能获取理想的投资收益。如果商业地产的开发定位失误，即使物业具备了优良的配套设施条件，并投入了大量的广告推广费用，采取了先进的营销推广方式，商业地产的经营也将会面临失败的命运。如广州美博城配套设施先进，营销推广的力度很大，但其较高档化妆品批发的开发定位不适合市场的需求，最终导致物业的经营步履艰难。 　　商业地产具有两个客户层次，第一个客户层次是商品经营者，即物业的目标租户，他们是商业地产的直接客户；第二个客户层次是商品的购买者、消费者，他们是商业物业的间接客户，是经营的利润之源。商业地产和租户经营活动的中心任务是充分满足消费者的需求。 　　商业地产的开发定位就是找准周边环境中最具潜力的消费需求。周边环境中的人群包括居住人群、交通人群、商业人群、工作人群等。其中对商业物业的经营产生较大影响的人群是有效人群，有效人群分布的范围可能相当广泛，也可能较为狭窄。有效人群的分布范围受地段的交通条件、周边居民状况。商业环境等多种因素影响。一般情况下，交通辐射的范围越广，有效人群分布的范围也越广；周边居民聚居程度越高，有效人群的密度就越大；周边商业越发达，有效人群的范围和密度也就越大。分析有效人群的各种消费需求，其中对商业物业价值产生较大影响的消费需求就是潜在需求，潜在消费需求