保利玫瑰湾2010年推广计划新概要.ppt

保利·玫瑰湾下半年推广全案 竞争项目分析 竞争项目分析 三、竞争项目分析 板块 河东 丽苑板块 位置 河东真理道与泰兴路交口 建筑类别 高层 容 积 率 2.4 绿 化 率 30%? 物业类别 住宅 开 发 商：天津市亿兆房地产开发有限公司 销售现状：在售 尾盘 装饰标准：毛坯交房 三、竞争项目分析 竞争项目分析 板块 东丽 位置东丽区成林道与登州道交口 建筑类别 小高层 容 积 率 1.87 绿 化 率 40%? 物业类别 住宅 开 发 商：汉拿（天津）房地产开发有限公司 销售现状：在售 装饰标准：精装修、毛坯交房 竞争项目分析 竞争项目分析 三、竞争项目分析 板块 东丽 位置东丽成林道北侧，登州路与程新道交口 建筑类别 小高层 容 积 率 1.8 绿 化 率 45%? 物业类别 住宅 开 发 商：天津市房地产发展（集团）股份有限公司 销售现状：待售 装饰标准：毛坯交房 竞争项目分析 板块 东丽 位置 东丽卫国道与雪莲路交口南侧 建筑类别 小高层 高层 容 积 率 1.6 绿 化 率 40%? 物业类别 住宅 开 发 商：天津市松江股份有限公司 销售现状：待售 装饰标准：毛坯交房 竞争项目分析 板块： 河东 丽苑板块 物业类别 住宅、公寓 建筑类别 住宅 物业地址 河东区卫国道与昆仑路交口 开盘时间 2010-10 入住时间 2012-09? 容 积 率 1.50 绿 化 率 25% 开 发 商 路劲地产集团有限公司 建筑面积:1200000平方米 销售现状：待售 交房标准： 毛坯 竞争项目分析 板块 河北 王串场板块 位置河北区真理道与泰兴路交口 物业类别 住宅 建筑类别 板楼、高层 开盘时间 2010-8 容 积 率 3.16? 绿 化 率 40.90%? 开 发 商 天津市春江房地产开发有限公司 建筑面积:45085平方米 销售现状：待售 交房标准： 毛坯  竞争对手分析后的结论 通过上述大量对周边竞争项目的分析，得出结论如下： 东城环内 60万㎡城市水岸社区 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 售卡工作方案 √ 目的：储备客户，大量蓄水，甄选优质客户 √ 目标：完成600张“银联卡”的总销售量 √ 时间：9月18日－开盘 √ 方式：现场销售银联卡， 第三部分 推售策略 已有客户统计 价格策略 推货策略 客户认知途径分析 路过与围挡占主要份额，一方面说明推广并未有效波及全市范围，另一方面也说明本案的地缘性消费将成为主导。扩大认知途径，加强巩固现有的途径渠道，提高转化客户成功率。 接访客户现居住区域统计 河东、河北仍旧在主导性，说明地缘性客户的重要性，也说明本案虽地处东丽区，但实际上大多数客户东丽客户由于交通等因素并不会去选择。 接访客户置业目的 自住与改善类超过75%的高比例，说明本案基本为初次置业或小幅改善的低端客户为主力 接访客户意向面积分析 80-100平米的二居室以及120-150的三居室成为来访客户的主要意向区间，说明本案设计的主流产品比较迎合目前市场客户的需求。 接访客户意向户型分析 各户型需求较为平均，比较有利于后期户型的逐步释放，同时进一步说明客户的同质性比例较高 价格预期 客户最为关心的价格方面，9000左右成为分水岭，80%以上的客户需求区间集中于此，也说明这一区间内成为客户能够接受的范围。 住宅价格导出 我们从以下几个方面展开分析： 1、区域市场价格走势----奠定地段基准价格2、客户对价格承受力----为入市价格提供指导 3、利用市场比较法----制定项目住宅部分实收均价 项目基准价格导出 客户对价格承受力 客户最为关心的价格方面，9000左右成为分水岭，80%以上的客户需求区间集中于此，也说明这一区间内成为客户能够接受的范围。 媒体排期—— 报广 晚报半版 9.16 新报 整版 9.17 公布开盘价及推售信息 绽放 东城环内第一湾 9.18全城首发 开盘 快报 整版 9.17 加推新品 持续热销升温 玫瑰红了 风靡天津 缔造热销传奇 热销 新报 整版 9.24 加推新品 持续热销升温 城市大美 瑰丽湾岸 金秋开门红 十一新品，再次热销 热销 新报 整版 10.8 柔软调性诉求原乡与原生之美 亲近在东城故土 放歌于城市水岸 VIP招募全面启动 城市价值 新报 整版 软稿硬作 8.20 9.10 新报 整版 稀缺 原香的生活 生活的原乡 稀缺水岸生活融入大盘元素 [售楼处开放] 说明 主题设定 诉求 媒体 日期 第三阶段：开盘热销期 * 红色：形象硬稿 蓝色：软稿