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房地产销售培训、管理大全 第一部分、房地产宏观理解 1、房地产定义 房地产：是指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。 2、房地产发展历程 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）????1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。????第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）????1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。????第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）????随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)????2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。宿迁市位于江苏省北部属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区1996年7月经国务院批准设立的地级市，辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区、宿城区、宿迁经济开发区、湖滨新城和苏州宿迁工业园区，2007年末总人口531.53万、面积8555平方公里，分别列江苏省第7位和第4位。宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里。自古以来，这里便有“北望齐鲁、南接江淮，居两水（即黄河水、长江水）中道、扼二京（即北京、南京）咽喉”之称。 　　历史悠久，人文荟萃。据考证，宿迁是世界生物进化中心之一。在淮河岸边，5万年前便有先人逐水而居，被称为“下草湾人文化遗址”。相传夏、商、周三代，古族徐夷在此生息。西汉时期，江苏境内主要有三个封国，即徐州地区的楚国、扬州地区的广陵国和宿迁地区的泗水国。公元前113年，古泗水王国在此建都，传五代六王，历时132年。2002年11月至2003年1月对泗水国王墓进行考古挖掘，其规模超过扬州广陵王陵墓。秦代置下相县，东晋设宿豫县，唐代宗宝应元年，为避代宗李豫讳，改称宿迁至今。在绵延的历史长河中，宿迁培育了无数光照史册的英雄人物。西楚霸王项羽和夫人虞姬演绎了气吞山河、流传千古的“霸王别姬”故事。清末民族英雄杨泗洪、现代摄影大师吴印咸和京剧表演艺术家宋长荣，都是宿迁人民的好儿女。刘少奇、陈毅、邓子恢、张爱萍、张震、李一氓等老一辈革命家曾在此运筹帷幄，浴血奋战；彭雪枫、吴苓生、江上青等上万名革命先烈长眠于宿迁大地，为世人所敬仰。工业城区总体布局 通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构形态： 老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。 市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。 宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。 宿城新区——综合性生活片区。 市经济开发区——全市主要的工业生产基地。 骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。 进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一。 地产交易投资金额大，费用昂贵，可采取分期付款方式。房地产交易活动可以一次完成，也可以分期陆续完成。 地产交易区域性强，不同地域的房地产价格有很大差异。 房地产交易是有条件的，必须受国家法律法规的制约，交易双方必须签订交易合同，经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记。 房地产的增值保值作用，决定了房地产交易还具有消费与投资的双重性质。 6、房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成。以上三个级别的市场称为房地产市场： 一级市场：即土