国际旅游•高尚住宅社区项目可行性研究报告.doc

目录 第一部分 项目总论 6 一、项目背景 7 1.项目名称 7 2.委托方 7 3.承担可行性研究工作的单位 7 4.研究工作依据 7 5.项目建设规模和内容 8 二、可行性研究结论 9 1.市场预测 9 2.项目建设进度 9 3.投资估算和资金筹措 9 4.项目综合评价结论 10 第二部分 项目投资背景研究 12 一、惠州城市发展现状 13 1.城市地理位置及行政隶属关系 13 2.城市经济发展水平 13 3.城市人文历史特性 15 4.城市城镇分布 15 二、惠州城市发展研究 17 1.惠州城市发展定位与功能组团定位 17 2.惠州城市产业规划 18 3.与惠州城市发展有重大影响的产业建设项目规划 18 4.惠州交通规划 22 5.惠州重大城市建设项目规划 25 三、惠州城市辐射力研究 28 1.惠州在区域城市体系中的作用与定位 28 2.影响惠州城市辐射力的主要因素 29 3.惠州城市辐射能力的范围及辐射力的强度 31 四、惠州房地产发展政策环境研究 32 1.政策现状及趋势 32 2.政策对本项目的影响 36 第三部分 项目初步发展意向 37 一、项目介绍 38 二、休闲复合型地产典型案例研究 39 1.深圳观澜高尔夫 39 2.惠州惠阳棕榈岛 43 3.广州碧桂园假日半岛 46 4.清远美林湖国际社区 52 5.中山雅居乐凯茵新城 56 三、初步评价 60 1.对项目土地价值的影响 60 2.对项目开发价值的影响 60 3.对项目开发模式的借鉴 61 4.综合评价 61 第四部分 专项市场研究 62 一、惠州休闲旅游市场研究 63 1.珠三角休闲旅游市场研究 63 2.惠州市休闲旅游市场研究 64 3.高尔夫休闲旅游市场研究 67 4.休闲旅游市场分析小结 73 二、惠州别墅市场研究 74 1.惠州房地产市场概况 74 2.惠州别墅市场分析 84 3.深圳别墅市场分析 87 4.惠州典型楼盘分析 89 5.别墅市场分析小结 100 三、酒店、会议市场研究 101 1.惠州酒店市场发展现状 101 2.未来发展及规划 102 3.惠州典型会议酒店分析 104 4.酒店、会议市场分析小结 108 四、商业市场研究 109 1.惠州市商业现状研究 109 2.惠州市商业规划研究 110 3.类似商业物业研究 111 4.商业市场分析小结 112 第五部分 项目解析 114 一、项目地块分析 115 1.地块解析 115 2.地形、地势 116 3.交通条件 117 二、项目SWOT分析 118 1.Strength（优势） 118 2.Weakness（劣势） 119 3.Opportunity（机会点） 119 4.Threats（威胁点） 120 三、项目评价 120 1.项目可利用的资源与条件 120 2.项目非住宅功能模块的构成及对项目价值的提升 122 3.项目在城市体系中的交通条件评析 123 4.项目在深惠城市体系中的作用 123 第六部分 项目整体定位 124 一、项目发展方案 125 1.一号地块开发方案 125 2.二号地块开发方案 129 二、项目卖点整合 132 三、项目整体形象定位 133 第七部分 项目功能物业发展设想 137 一、酒店物业发展设想 138 1.功能定位 138 2.档次定位 138 3.客户定位 139 4.酒店收益初判 139 二、度假别墅物业发展设想 142 1.产品定位 142 2.客户定位 142 3.价格定位 142 三、商业发展设想 147 1.功能定位 147 2.产品定位 147 3.价格定位 147 四、高尔夫及会议中心发展设想 150 1.高尔夫档次定位及发展思路 150 2.会议中心档次定位及收益初判 150 第八部分 项目经济效益评价 152 一、指标说明 153 1.经济效益评价说明 153 2.项目用地规划指标 153 3.项目启动期开发规划指标 154 二、项目开发建设进度安排 155 1.前期工程 155 2.建设进度 155 3.销售进度 157 4.经营性物业经营时间安排 157 三、投资估算与资金筹措 159 1.总投资估算 159 2.启动期投资估算 162 3.资金筹措 163 4.投资使用计划 164 四、销售及经营收入测定 165 1.项目收入估算 165 2.销售/经营税金及附加估算 166 3.资金来源与运用分析 166 4.项目销售回款计划 166 五、财务与敏感性分析 168 1.赢利能力分析 168 2.项目不确定性分析 169 3.社会效益和影响分析 171 第九部分 项目可行性研究结论与建议 172 一、项目可行性研究结论 173 1.投资估算