天辰大厦项目工程管理手册(改)10-8概要.doc

目 录 一、部门组织机构及岗位设置 1、组织机构图 2、岗位设置 3、工作标准 二、岗位职责 1、工程部职责 2、工程部经理岗位职责 3、主管岗位职责 4、领班岗位职责 5、供水管水员岗位职责 6、给排水岗位职责 7、空调岗位职责 8、弱电岗位职责 9、强电岗位职责 10、综合工种岗位职责 11、库房管理员岗位职责 三、管理规定 1、给排水岗位管理规定 2、空调岗位管理规定 3、楼宇自控岗位管理规定 4、配电室管理规定 5、卫星电视岗位管理规定 6、工程部日常公共区域巡视检查管理规定 7、机房管理规定 8、机房钥匙管理规定 9、库房管理规定 四、服务质量标准 1、设备管理综合标准 2、供电系统质量标准 3、消防系统质量标准 4、给排水系统质量标准 5、空调系统质量标准 6、供暖、生活热水系统质量标准 7、有线电视系统质量标准 五、操作规程 1、保养规程 2、电梯维修保养操作规程 3、强电专业保养规程 4、空调专业保养规程 六、值班制度 1、配电室值班制度 2、空调机房值班制度 3、弱电机房值班制度 4、交接班制度 七、安全制度 1、工程部安全制度 2、机房安全防火制度 3、电梯系统安全防火制度 八、应急预案 1、供暖及生活冷热水跑漏水应急预案 2、供水中断应急预案 3、天然气泄露应急预案 4、电梯困人应急预案 5、停电应急预案 6、楼宇自控系统故障应急预案 7、消防中控系统故障应急预案 8、幕墙玻璃破裂应急预案 九、其他 1、工程日常巡视流程 2、工程部人员工作流程 3、报修处理流程 4、工程部员工服务规范 5、工程部卫生制度 6、空置房检查规定 一、部门组织机构及岗位设置 1、组织机构图 2、岗位设置（18人） 工程部经理 ---------------1人 强弱电专业（9人） 强弱电主管------------1人 配电运行工 -----------4人 维修电工 ------------2人 弱电维修工------------2人 空调、给排水专业（8人） 空调给排水主管--------1人 空调运行工------------4人 空调给排水维修工------2人 综合维修工------------1人 合计---------------------18人 3、工作标准 建筑及公共设施完好率不低于98%，其中消防水泵供水率达100%； 报修处理及时率100%； 返修率不高于1%； 维修顾客满意率不低于98%。 二、岗位职责 1、工程部职责 工程部工作是物业管理公司经营管理的基础工作，是经理领导下的技术部门，负责参与物业管理的前期管理和接管、验收、装修等工作，通过对大厦及其附属设施的养护维修，确保物业正常运行。 1、参与物业的前期管理，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议，参与物业的检查、验收。 2、负责物业的接管、验收、移交工作，并与开发商协商解决遗留工程问题。 3、根据大厦及其附属设施的实际情况，制定物业管理总体方案，编制养护维修计划，报物业经理审批后组织贯彻实施。 4、全面负责大厦及其附属设施的维修保养，保证物业的正常使用。 5、全面负责大厦各种强弱电、空调水暖、消防设备的养护与维修工作，保证各种设备始终正常运转。 6、定期检查大厦各种设施设备技术状况，分析存在问题，及时提出维修解决办法和制定维修方案，方案确定后，组织贯彻实施。 7、根据春备夏、秋备冬的原则，每年搞好春秋中间期和冬夏送冷送暖的设备检查和维修。提前制定维修和检验方案，安排好人力和物力，保证工作需要。 8、负责客户装修的审批、监督、检查工作，保持物业整体结构的完整性。 9、房屋及其设施设备如发生突发事件，工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。 10、完成项目经理布置的其它工作。 2、工程部经理岗位职责 1、在项目经理的领导下，负责搞好工程部的组织管理工作，编制维修保养管理方面的规章制度、培训计划及设备的运行、操作程序，并组织实施，确保设备常年处于完好的技术状态，保证大厦设备、设施良好运行。 2、具体执行能源管理，监督能源消耗，制定节能措施，紧密跟踪能源消耗情况，编制记录。 3、加强技能培训，使部门员工达到“一专多能”。 4、督导各系统主管日常管理工作。 5、编制设备档案，核对是否坚持日常记录及制度执行情况。 6、监督检查外协单位履行合同的具体情况。 7、协调、监督主要项目和外包维修任务，对合同进行技术审查、商务谈判、填报申购、预算编制及实施管理。 8、负责设计、策划制定大厦内各项公共设施、设备维修计划，大、中、小修计划，并制定工作标准。 9、对投入运行的设备不断完善并提升其功能。 10、确保维修单制度和日常巡视制度的正常执行及有效