美国物业管理概况和其借鉴启示.docVIP

美国物业管理概况及其借鉴启示 一、美国物业管理概况 (一)管理几构 美国政府行政机构中没有设立物业管理的行政管理部门，行业管理由行业协会承担。行业协会办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，为业主和物业管理公司提供交流的平台。在美国，成立物业管理公司手续比较简便，只须符合一些基本的法定条件，但是美国的开发商或者业一般只聘用知名度比较高的物业管理企业，新设立的企业市场拓展难度很大。另外，行业协会对物业管理企业的资质和从业人员的资格管理是比较严格的，比如在加利福尼亚州，规定取得资质的物业管理公司必须每4年接受45小时专业课程的培训教育，才被认为主体合格；比如有的管理岗位人员必须取得相应的专业证书，公司管理人员必须持有大学毕业证书，有5年工作经验，才能取得协会颁发的执业资格证书。 (二)服务特点 1、专业服务十分发达。专业化管理是美国物业管理最显著的特点之一。美国的社会化分工十分明确，发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，而是找一家物业管理公司进行管理。物业管理公司一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定。有关业务则由物业公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。尤其是保安工作由安检警察来做，安检警察隶属于警察局，具有执法权，可以对业主的违规违约行为进行处理。 2、企业经营规模庞大。美国一些规模大的物业公司，其内部管理模式、管理制度、管理程序都是统一的。如具有80年发展历史，排列世界500强的Service Master公司是一家专业从事物业管理的服务性公司。它拥有25万名员工，在43个国家为1200多万家客户提供服务，年营业额超过73亿美元，并创造了连续30年股价稳定增长的骄人业绩。 3、信息技术应用广泛。美国的信息化程度比较高，社区的电脑管理系统中，不仅有物业管理公司的资料，还有住宅小区的各种图纸和管线资料，以及业主和租户的相关资料，为做好物业管理工作才副其了有效的信息支撑。 4、风险防范机制健全。为了化解物业使用中的风险，减少业主和住户的损失，物业管理费一般包含房屋保险的费用。房屋保险一般有业主保险和住户保险等，当业主或住户因自然灾害等原因遭受损失时，由保险公司负责理赔。如果按住房价值每套10万美元计算，则每户每年的保险费约2032美元。 (三)服务模式 美国的住宅小区一般都是敞开式的，既没有围墙，也没有任何隔离物和门卫看守。美国小区中的公寓有两种:一种是合作公寓，屋主没有产权，只有股份，根据单元大小算出你占有大楼的股份比例；另一种是共有公寓，屋主拥有独立产权。在美国，对于私人所有房屋的物业管理，既可以由私人业主自我管理，也可以委托专业物业管理企业进行管理。 1、业主自我管理 在美国，约有20%的中小型的公寓实行业主自我管理。由全体业主大会选举出的业委会，代表全体业主管理物业，负责人事、财务、设备三大块具体职责的政策研讨、决定以及修正。同时，实行小区公寓经理责任制，小区公寓经理负责执行业委会制定的各项规定。 一般情况下，规模在350户的公寓小区，其业委会由5名业主组成，分别担任主席、副主席、财务、设备管理人和秘书。业委会又被称作BOARD(董事会)，这5各成员也被称为董事会成员。 美国的业主对业委会是非常重视的。业委会通常一年选举一次，如果业主不能亲自参会投票，会事先写好委托书并经公证后，由其委托人代为参加会议和投票。美国规定，小区中业主享有的权利与其所有房屋的面积成正比，选举业委会大都采用有记名投票方式。业主往往选举人品与修养高尚、具备财务、设备管理等专业知识的业主担任业委会委员。一般情况下，止委会成员是没有报酬的，有些业委会成员也会有一些小的福利，如少付一个月物业费、有一个免费停车位等。 2、委托物业公司管理 物业管理公司在实施管理时，通常委派各房产经理负责小区的日常管理。房产经理的职责主要是制定管理计划、编制预算、制定保养计划、负责租金收取和营销活动等，作业服务由物业公司委托专业公司实施，房产经理承担作业服务监理职责。 在美国，业委会与物业管理公司签订的合同期限一般为一年，如果业委会对物业管理公司不满意，必须要提前60天书面告知对方，不再续约，保证有2个月的缓冲、交接期。如果60天之前不告知，则视为自动续约。另外，美国规定物业公司与业主签约后中途撤退属于违法行为，因此，一些管理水平低的物业公司就不敢去承接优质的物业项目和科技含量高的物业项目，以免造成不必要的损失。 (四)人员管理 美国拥有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经理人制度。随着物业管理经理人职业化的发展，美国物业管理协会也扩展了相应的资质培训和认定，针对大型居住、商业、工业物业和综合物业管理者，给与注册物业管理经理人的资质认定。注册物业管理经理是房地产管理领域的杰出专业人员，这项资质是成为专业人士的重要