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某市某镇房地产项目 可行性研究报告 目 录 一、项目概况 - 3 - （一）项目现状 - 3 - （二）项目区域概况 - 3 - （三）项目提出的背景 - 8 - （四）项目建设设想 - 9 - （五）项目开发思路 - 9 - 二、项目所在区域房地产市场情况综述 - 10 - （一）某土地市场情况 - 10 - （二）商品房市场情况 - 11 - 1、住宅新增供应面积与07年一季度基本持平 - 11 - 2、在售公寓的市场情况 - 12 - 3、某镇在售商品房情况 - 14 - 4、某市商铺销售情况 - 14 - 三、项目SWOT分析及项目定位 - 16 - （一）项目SWOT分析 - 16 - 1、优势（S） - 16 - 2、劣势（W） - 16 - 3、机会（O） - 16 - 4、威胁（T） - 16 - （二）项目定位 - 17 - 1、项目用地分析 - 17 - 2、项目市场定位 - 17 - 3、项目客户定位 - 17 - 4、项目价格定位 - 17 - 四、经济分析 - 18 - （一）技术经济指标 - 18 - （二）成本分析 - 18 - （三）销售收入 - 19 - （四）静态经济分析 - 19 - （五）动态经济分析 - 20 - （六）小结 - 21 - 五、项目主要风险及应对措施 - 22 - （一）资金风险 - 22 - （二） 销售风险 - 22 - 六、项目评估结论 - 23 - 一、项目概况 （一）项目现状 本项目位于某市某镇某村牛耳地段，毗邻某火车东站和某某汽车客运站，地块位于常虎高速公路某出入口附近，交通便利。占地面积21277平方米，现有建筑物面积41124.05平方米，现状容积率1.93。用地性质为划拨仓储用地，现出租作为工业厂房及仓库使用，出租面积约10000平方米。 （二）项目区域概况 　　 某镇位于某市东部，毗邻香港，全镇面积108平方公里，下辖32个村（居）委会，户籍人口6.9万，总人口50余万。2007年全镇生产总值达128.6亿元，比2006年增长了15.86%。各项税收总额16.8亿元，增长18.99%。出口总额28亿美元，增长20％。各项存款余额153亿元，增长9.19%。镇级当年可支配财政收入9.67亿元。某镇经济实力在京九沿线近百个县（市）中名列前茅，素有“京九第一镇”之美誉，2006年跻身于全国千强镇，排在广东省第10名。 交通枢纽　　“铁龙三路枢会某”是对某铁路交通优势的生动描述。某是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇处，是全国唯一设有两个大型客运站（某站、某东站）和一个国家一类铁路口岸的镇，两个火车站日停靠列车140多趟，年接送旅客1500多万人次，口岸出入境人数60多万人次。随着常虎高速、东部快速路的建成通车及莞惠、莞从、环莞快速等高速路的规划建设并在某与铁路交汇，某的辐射范围和集聚能力不断扩大，作为珠三角多条铁路和多条高速路交汇的交通枢纽地位正在进一步凸显。　　制造强镇　　某镇产业基础扎实，近4700家工业企业形成了以生物制药、五金模具、电子、毛织、玩具、塑料制品等为主的完善工业体系，2007年规模以上工业企业266家，总产值250亿元，增长18.09%。某是“中国电子信息产业名镇”，电子信息产业是支柱产业，全镇电子信息企业及其配套企业500多家，产品销售收入和出口总值均占了全镇的70%以上。生物技术产业是战略产业，龙头企业高宝集团在某累计投资3.5亿元，2004年建成了某首个博士后工作站和省环境生物工程技术研发中心，2006年又引进了联康生物科技集团等多家企业，落实了生物医药、生物能源等一批项目。目前联康已经成功研发出4个国家一类新药、2个国家二类新药，其中3个新药已进入了临床试验阶段，其属下公司太力公司的“重组人甲状旁腺素的研究与开发”和“重组长效人红细胞生成素融合蛋白注射液的研究与开发” 两个项目顺利中标“2007年粤港关键领域重点突破项目”，初步展现了我镇生物医药龙头企业在研发上的实力和未来发展的潜力。毛织、玩具、灯饰等行业是传统优势行业，这些行业企业数量众多，仅毛织企业（包括个体户）就超过1000家，为解决群众创业、就业作出了重要贡献。近年来，某镇的玩具、灯饰等行业与高新技术、资本市场的结合日趋紧密，升级步伐不断加快，逐渐焕发出新的生机和活力。同时，某镇加大力度扶持“两自”企业发展。目前全镇共有省民营科技企业17家，市民营科技企业62家；有省名牌产品2个，省著名商标2个，国家免检产品3个。　　商贸重镇　　某镇历来是某东部的商贸物流中心。近年来，某镇委镇政府因势利导，发挥交通枢纽对商贸业的支撑作用，大力改造镇中心核心商贸圈，不断改善购物环境，推动了商贸业蓬勃发展。全镇拥有面积500平方米以上的大型购物商场24个，