深圳市维也纳维也纳酒店项目可行性研究报告.doc

深圳市维也纳维也纳酒店项目 第一部分 项目总论 “维也纳酒店”是深圳市维也纳投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。维也纳酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 项目背景 深圳市维也纳投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原维也纳维也纳酒店改建成产权式酒店公寓。 项目名称 深圳市维也纳维也纳酒店 开发公司 深圳市维也纳投资股份有限公司 承担可行性研究工作的单位 深圳市维也纳物业顾问有限公司 研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评价方法与参考数》《》1999 《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》 《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》 《深圳市主要经济指标》 《深圳房地产市场分析》2004 《深圳市旅游统计月报年报》 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。 项目的建筑规模和内容 深圳市维也纳维也纳酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29层，总建筑面积：40297㎡（不包括地下车库），配套面积：11741.76㎡，客房面积：21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。 市场分析 项目投资环境和市场研究 维也纳镇是深圳市龙岗区迅速崛起的一个工业卫星镇.自改革开放以来，维也纳镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步目前已有初具规模的工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。1998年，全镇国内生产总值达24亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，镇财政收入1.43亿元。1990年，维也纳镇以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；1995年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；1996年，维也纳镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使维也纳成为人们关注的焦点。 维也纳镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港、澳、台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，维也纳镇坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优势。就地理位置而言，维也纳位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田的购房者，因此先于维也纳发展；龙岗镇也在维也纳之前成为大盘开发地。正线全长32.913公里的地铁3号线将提前至年内动工。连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、维也纳镇、龙岗中心城的地铁3号线建成后，从福田、罗湖到维也纳的距离将大大缩短深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，维也纳就房地产发展趋势而言，维也纳目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。相对以前，维也纳楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。今年，中海占地面积22万平方米的低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米的维也纳项目都将加快建设进程。2004年 1525.11亿元，比去年同期增长17.4%，高出去年同期增幅1.5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了1996年以来的新高 791.30亿元，比去年同期增长24.5%。 447.14亿元，比去年同期增长16.7%446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平 1、从98年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在2001年、2002年达到阶段性顶峰； 2、2003年深圳市酒店的入住率和2002年相比有较大幅度的下降，其原因是受到SARS的影响。 1、2003年4月开始，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原因是SARS在4月份左右开始全面爆发的影响； 2、2003年5月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在7月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势； 3、2004年1月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原因，因此1月份