旧城改造还建房项目项目投资可行性分析论证报告.doc

**县****旧城改造还建房项目 可 行 性 研 究 报 告目 录 第一章 总论 1 1.1项目概要 1 1.2项目单位概况 1 1.3报告编制的依据 3 1.4报告编制的原则 3 1.5项目研究的范围 3 1.6项目建设规模及主要内容 3 1.7主要经济技术指标汇总表 4 第二章 项目提出背景及必要性 5 2.1项目提出的背景 5 2.2项目的意义和必要性 6 第三章 项目选址分析 10 3.1**县区位优势 10 3.2项目所在地自然条件分析 11 3.3交通条件 13 3.4公用设施基础条件 13 3.5社会环境条件及城区规划 14 3.6项目建设地块分析 16 第四章 项目建设方案 18 4.1 建设规划原则 18 4.2建设规模 18 4.3总体规划布局 19 4.4智能化、专业化设计 20 4.5住宅设计 21 4.6单体设计 22 4.7建筑风格 24 4.8住宅类型及户型的安排 24 第五章 建设内容及技术经济指标 26 5.1建筑内容 26 5.2主要技术经济指标 27 第六章 公用工程 29 6.1给、排水 29 6.2供电、通信及安防系统 31 6.3供气管道 32 6.4消防与防雷措施 32 第七章 节能节水 34 7.1设计依据 34 7.2主要节能方案 34 7.3其他节能方案 35 第八章 环境影响分析 36 8.1环境保护法规及标准 36 8.2项目建设和运营对环境的影响 36 第九章 物业管理及服务 41 9.1物业管理 41 9.2服务 41 第十章 实施进度安排 42 第十一章 投资估算 43 11.1投资估算 43 11.2资金筹措方案 46 11.3用款计划 46 第十二章 财务评价 47 12.1销售收入及税金 47 12.2成本费用估算 48 12.3财务盈利能力分析 48 12.4偿能力分析 49 第十三章 不确定性分析 50 13.1敏感性分析 50 13.2风险及对策分析 51 第十四章 结论与建议 53 14.1结论 53 14.2建议 54 附表：1、项目投资财务现金流量表 2、利润与利润分配表 3、建设投资估算表 4、营业收入及税金估算表 5、总成本费用估算表 6、借款还本付息计划表 7、项目总投资使用计划与资金筹措表 工程费用投资概算表 投资估算表第一章 总论 1.1项目概要 1.1.1项目名称：**县****旧城改造还建房项目 1.1.2建设性质：新建 1.1.3项目地点：**县**** 1.1.4建设单位：**县**********有限公司 1.1.5项目概要：对**县****老城区进行拆迁改造；征用商住建设用地20亩新建还建房；对****地块拆迁改造后的35亩土地进行出让。本项目建成后将极大地改善老城区的居民环境，使**城区建设格局更加科学、经济，推进“两型社会”建设；能充分发挥凤山城区交通区位及自然山水资源优势，拉开城镇发展骨架，优化城镇空间布局，有利于大力培育服务业，实现城区的跨越式发展，打造**山川园林的新形象，建设“社会主义新农村”。 1.2项目单位概况 **县**********有限公司成立于2006年3月，是**县人民政府按照《中华人民共和国公司法》和现代企业制度要求以罗政发[2006]7号文件批准成立的国有独资公司，直属县政府领导。公司性质为有限责任公司，注册地址为**县**镇民建街，注册资本1亿元。公司主要经营范围为土地收购储备、开发经营；市政基础设施的投资开发、建设营运；社会公共资源的冠名和广告发布；城市公交路线及出租车的经营权、停车收费权等经营权的特许经营；县域企业（产业）项目的融资、投资、委托贷款；县属国有资产的经营管理；投资咨询服务等。 公司按现代化企业管理体制，实行董事会领导下的总经理负责制。公司内设综合办公室、计划财务部、资产经营部（含国有土地储备中心）、项目管理部等职能部门。 在管理机制上，公司以利用银行政策性贷款和商业性融资为综合平台，用经营城市的理念，运用市场经济手段，实现城市资产作为公共资产到可经营资产的转变；城市建设作为市政公用事业到资本经营的转变；城市政府作为城市资产所有者到经营者的转变。把市场经济意识和经营城市的意识渗透到城市建设和项目建设之中以及政府决策实施的所有行为中，充分发挥土地资源在城市建设过程中的作用，不断拓宽城市建设投、融资渠道，促使土地资源向土地资本转化，以地生财，努力实现收益最大化，从而优化和提升城市功能，完善市政基础设施建设、公益设施建设。进一步充分发挥政府资源的有效潜力，积累城市建设发展资金，保障国有资产的安全和增值，维护国有资产权益。对公益性城区基础设施项目的投资和建设实施管理，对非公益性城镇基础设施建设项目实行“有偿投入、有偿使用、有偿