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物业服务合同履行中的法律问题研究 重庆工商大学 法学院 2007级 2班 赵其平 （指导教师： 刘勇） [摘要] 物业服务合同是调整业主与物业服务企业关系的重要依据，是整个物业服务关系的核心，也是解决物业服务合同履行中纠纷的基础。本文在浅析物业管理概念和物业服务合同性质的基础上，进而浅析物业使用人的权益保护，第三人致使业主、使用人人身财产损害纠纷，小区共用设施、公用设备致人人身、财产损害纠纷和终止物业服务合同后的纠纷这四种常见的物业纠纷及其法律适用问题，最终探究物业服务合同立法完善的若干思路。 Abstract: Property service contract is an important basis to adjust relations between owners and property services companies and the core of the relationship of property services, and the basis of resolving the disputes which happened on service contract performance. In this paper, on the basis of the concept of property management and property services a contractual nature, I will explore the four common law property disputes and the application of law: protection of property user’s rights; disputes of owner ,user’s personal or property damage which caused by the third party; communities of shared facilities, utility equipment cause personal or property damage and the disputes which happened after terminating the service contract , finally this paper will explore the inquiry legislation of the property service contract. [关键词] 物业服务合同 物业纠纷 物业立法缺陷 立法完善思路 Key words: Property services contract property disputes Defection of property legislation Perfect thought of legislation 随着近几年房地产业的繁荣，物业管理行业在我国方兴未艾。物业管理的需求方业主通过物业服务合同把物业管理权授予物业服务企业，由物业服务企业按照合同的约定提供物业服务，从而实现对物业的管理。当前物业管理行业迅速发展，但相关立法滞后，通过物业服务合同来约定双方的权利义务、规范双方的行为就显得尤为重要。 一 、物业管理的概念 “物业”一词并非一个严谨的法律概念，我国现代物业管理法上的“物业”源于香港地区对房地产的称呼，其对应英语中的estate或property，有“地产、财产或房地产”等意思。我国内地一般认为，物业只不过是房地产的一种方言表述。在法律上，房地产的概念往往与开发经营活动有更直接的联系，而物业一定是指已建成的房地产，而且更强调以共有所有权为纽带、以各业主的专有所有权为核心的权利体系。根据2003年国务院颁布的《物业管理条例》第二条给物业管理下的定义可以得出：物业是指“房屋及配套的设施设备和相关的场地”。它既包括供人们居住或非居住的建筑本体，也包括配套附属公共设施和相关场地。 简而言之物业管理就是对物业的管理，其体现在两个方面：一是行政机关基于行政权力对物业的管理，其以对建筑物的规划、保护和建筑物区域内的消防环卫工作为主要内容；二是业主自己通过订立管理规约建立管理机构进行的自主管理，其以对建筑物的保存、使用、修缮、改造为主要内容。从《物业管理条例》以及相关规范性法律文件中可以看出我国立法上的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及其配套设施、相关的场地进行维修、养护、管理，从而保持相关场地的环境卫生和生活秩序的活动。该定义将物业管理的含义囿于业主和物业服务企业之间的活动并不全面，至少未能准确揭示