xx新居项目建设可行性报告.doc

第一章 总论 一、项目概况 1．项目名称：XX新居 2．性 质：新建 3．建设地址及范围 项目建设地点位于XX市XX区XX街号。其四至为：东至XX街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。 4．建设内容与规模 项目总用地面积6935平方米，其中，总建设用地面积6935平方米。 项目总建筑面积118350.56平方米，其中，一期工程（现康圣医院建筑面积12000平方米，住宅建筑面积为3000平方米，工现已交付使用。），二期工程建筑总高度75米，建筑面积29000平方米（本可研报告主要针对二期工程而言）。 5．可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议； （2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； （3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； （4） 《城市房地产开发经营管理条例》； （5） 《房地产项目经济评价方法》。 6、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 7、项目提出的理由 ①项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。XX房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 ②项目对城市建设将起到促进作用 随着XX经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使XX城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 ③解决劳动就业的需要。 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加XX市当地社会就业岗位作出一定的贡献。 8．工程进度 本项目建设周期为一年半，计划2012年底完工。其中，2011年7月～2011年8月，完成项目前期工程和施工图设计，2011年8月～2012年12月，完成项目土建、装修、设备工程等。 9、预期目标 XX新居项目拟在占地面积 平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。 10．项目主要经济技术指标 表1-1 二期项目主要经济技术指标表 序号 名称 技术指标 1 总用地面积（平方米） 6935 2 总建筑面积（平方米） 33000 其中：地上 29000 地下 4000 3 总建筑高度（米） 75 4 建筑密度 30.50% 5 绿化覆盖率 35.00% 6 停车数量（辆） 200 其中：地上 100 地下 100 9．投资估算与资金筹措 项目总投资66736.6万元，其中工程费用40387.1万元；工程建设其他费用21745.3万元，预备费3106.6万元，建设期利息1497.6万元。项目建设资金中，项目单位自筹7722.0万元，利用房屋建