东瑞超市的策划书528.docVIP

“东日瑞景”超市项目策划方案 田克永制作 2010年 5月28日 前言 项目编制的依据: 昆明市市场调查项目的信息和相关资料； 进行市场调研获得的资料； 二、项目概况： 项目名称： 项目地址：位于 项目规模及投资： 该项目建筑面积3000平方米，分为地上两层，每层1500平方米，营业保守面积为2800平方米。 项目总投资：320万元，由东日集团投资。 经营者：由东日集团派员经营 项目经营方式：采取自营占60%，40%生鲜租赁经营（寄 售返点） 经营项目环境分析： 项目所在城市区域为廊坊市北区，是廊坊三年大变样城市政治、经济、文化北移的中心地带，为提高廊坊市人民生活水平，政府重点扶持社区经济，繁荣商业市场。廊坊市第三产业发展迅速，每年都已较大力度支持全市经济快速增长。2009年第三产业增加值854.5亿元，比2008年增长29.4%，平均增速达27.1%，第三产业对GDP贡献率稳步增加。从行业结构看，批零贸易餐饮业、运输邮电电信业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统产业，2009年增加值总量达120亿元，高居第三产业榜首，已批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民生活水平提高，同时预示了有规模的社区超市在廊坊市的行业潜力。 项目符合廊坊市和广阳区发展商贸的总体思路和基本原则，符合市区政府关于“规划、规范和规则市场，取缔露天集贸市场”的基本思路，因此会得到各级政府的大力支持。 综上所述，廊坊市社会经济和运行事态良好，第三产业持续增长，项目已“服务社区，方便顾客”的经营方针与各级政府对于发展市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠经济及社会政策保障。 四、市场及竞争对手分析 1、市场分析 （1）社会购买力和消费倾向分析 廊坊市国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，经济危机的影响逐渐消退，人民生活进一步改善。2009年全年实现社会消费品零售总额354.5亿元，比2008年增长39.8%，平均增速达18.1%，城镇居民人均可支配收入18333元，农民人均纯收入6834元，分别增长12.5%和11%。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培养了潜在客户群体。 基本定位为的实行标准化统一管理测算地点 与盛氏项目距离 测算时间 客流量（次/分钟） 1000米 2000年10月13日14：00 98 500米 2000年10月13日15：00 122 500米 2000年10月14日10：00 120 800米 2000年10月14日11：00 133 800米 2000年10月14日10：00 92 基本定位为的实行标准化统一管理各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施； 设置集中供暖和冷气设备；（6） 采用双回路供电；（7） 设置电子保安系统；（） 装修标准；外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门；内部：卫生间：标准。 项目经营管理（1） 经营管理策略：借助于集团的综合功能，将管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客满意。（2）经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把企业目标、部门目标和个人目标密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、之间三位一体的利益链，建立市场规则下的一荣俱荣、一损俱损利益关系。　　总之，须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划；确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。 （2）实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传；（3）媒体宣传--以《及电视台为主要媒体展开多渠道宣传，突出置业首选、黄金升值的卖点；（4）公关活动。项目的盈亏平衡分析成本项目明细表固定成本项目 金额 变动成本项目 金额上交租金前期推广费管理费用（工资、办公费等） 1500万元100万元294万元 税金及附加 2131．2元合计 1894万元 2131．2元总固定成本=上缴租金+前期推广费+管理费用（工资、办公费等）=1500+100+294=1894万元上缴租金：1500万元/