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从国外住房制度比较分析住房 市场中政府之职能作用 吴立群 宗跃光 (江苏省建设厅城市发展研究所 南京 210024 南京大学城市与资源学系 南京210093) 摘 要：本文通过对美国等国外住房制度的比较研究，分析住房市场中政府之职能主要有 建立并维护住房市场秩序、对住房市场进行宏观调节以保证市场的总量平衡和稳定增长、 提供公共产品和服务、进行收入和财产的再分配以实现社会公平等，并就住房市场中如何 充分发挥政府职能作用提出了建议。 关键词：住房制度住房市场政府职能 改革开放以来，尤其是在1998年住房分配制度全面改革之后，我国的住房市场进入了 市场化的快速发展时期，但也暴露出了房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地 产市场秩序比较混乱等问题。而美国、英国、德国、日本、新加坡等国家自上世纪初，从最初 的满足住房需求的政策措施，如今已经基本构建了较为完善的住房制度。因此，比较研究 国外的住房制度，分析住房市场中政府之职能作用，无疑对构建我国健康的房地产市场有 着极其重要的意义。 1 国外住房制度比较① 美国等国家的住房制度，是根据市场经济的要求而建立起来并伴随着工业化和城市化 的加快发展而逐步完善的。在住房问题上，各国大都经历了从政府不干预到干预、从直接 干预到间接干预继而趋向市场调节为主的过程。 1．1住房供应体系 20世纪80年代以前，英国在住房严重短缺的情况下，政府直接投资建造大量的社会住 房，主要是解决国家居住空间的问题。当住房供求趋于缓和，政府逐渐不再直接新建住房， ◎∞—墨穆謦誉霉麓蔗瓣房地产市场：国外经验与教训 改由住房协会等非盈利性组织、社团或机构建造，其供应对象为特定人群，并且实施((1980 年住房法》，推行住房私有化政策。 日本住宅供应大致分为公营住宅和私营住宅两大类。其中公营住宅供应的具体途径 有：①由国家拨款补助地方政府建造的公社住宅，用于向低收入家庭出租，占住宅总量的 ①本部分参考了江苏省建设厅重点研究软课题《江苏省城镇居民住房小康实施纲要》之子课题二《国外住房制度》 的研究成果。 737 7．6％。②向中等收入家庭提供的公团住宅。 新加坡住房市场的特点是以政府计划供应为主、私宅市场提供为辅，并且向公共住房 市场化、私有化转变的过程①。目前，新加坡的居民中，有87．6％居住在由政府建屋发展局 提供的政府组屋里，其中8．6％居住在廉租屋里，79．o％居住在廉价屋里，其余12．4％的人 则住在私人购买的公寓或别墅里。从这个比例看，居民住房主要是由政府提供的。 1．2住房补贴方式的比较 综观各国的住房补贴方式，大都可以分为面向住房供应方的和面向住房需求方的两大 类。目前在多数国家，两种方式并存，但呈现前者向后者的转变趋势，并越来越多地集中在 对最低收入群体的援助方面。 美国的住房补贴，早期多是面向供应方的，具体由联邦政府负责拨付建造、维修和管理 。首届中国城市发展与规划国际年会 营运公共住房所需的资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公共 住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房局。对私有住房的补贴，包括政府帮助低收 入者购买住房或租赁指定的私有住房两种形式。1965年，美国住房法规定住房补贴由补贴 供应方向补贴需求方转变，面向需求方的补贴分为住房证和住房券两种形式。 英国，逐步由新住房供应和贫民窟改造为主要内容的住房建设补贴向以解决贫困户住 房房租承受能力为主的房租补贴为主转变，并自1980年开始大力削减对市政机构的住房拨 款，把住房资助转向住房协会。 738 1．3减免税收政策的b匕较 美国推行住房减免税政策在西方国家中是比较突出的，其住房减免税额在住房政策费 用总额中所占的比重也是最高的，大约占78％。例如，为鼓励购买住房，采用抵押贷款形式 购房者