以他人名义购买经济适用房产权或商品限价房归属确认.docVIP

以他人名义购买经济适用房产权归属的确认 【案情简介】原告甲具备北京购买经济适用房的资格，被告乙不具备购买资格，乙通过房产经纪公司介绍，通过甲、以甲的名义购买位于北京市昌平区的经济适用房一套，所有的房款都是乙自己付的，房产证办理在甲的名下，房子买下来开始由乙一直居住，后甲依据房产证确定房产属于自己所有，将甲起诉至法院要求甲腾退房屋。购房首付款、律师费、银行月供、房屋入住手续、装修费、物业费用都是乙出的，房屋购买合同、权利证书、房屋使用的材料原件都是乙持有。 【案件焦点】 第一、如何界定实际出资人和名义产权人之间的法律关系； 第二、确认房屋产权的依据。 【法律分析】 甲乙之间的法律关系是：委托合同关系。从证据的角度来看，没有书面的委托合同，对乙不利。如甲主张自己是实际的付款人，乙即要证明实际乙才是付款人，证明责任重。案例中乙征得甲的同意，要求甲以自己的名义签订房屋买卖合同，办理按揭手续，购买经济适用房，并将产权证办理在甲的名下。可以理解为，甲接受乙的委托，为乙的利益，以甲的名义帮助乙处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成委托代理合同关系。且在履行委托合同过程中，甲直接以自己的名义与第三人开展民事法律，未透露实际出资人，因此甲乙双方之间系基于该委托关系实施的隐名代理行为。以及《合同法》的规定该行为的法律责任由乙承担。 关于第二个问题，依据《城市房地产管理法》和《物权法》的规定，不动产产权实行等级制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一凭证。判断房屋所有权应当以产权证为准，产权登记在甲的名下，则乙对房产部享有物权权利。 甲乙之间的委托合同很可能被法院认定为无效。根据合同法52条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的属于无效合同。由于甲乙之间仅存在合同债权，那么乙能否要求甲将房屋过户给乙？这分两种情况，如果合同有效，则可以要求履行房屋过户手续，若延期履行还可以要求承担违约责任，但若房屋已经转让给善意第三人并办理了过户，只能要求承担违约责任；如果合同是无效的，则要返还财产，并根据过错赔偿损失。本案中，乙委托甲购买的是经济适用房，目的是规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的是解决中低收入家庭的住房问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，房价低于市场价，尤其是对购买者也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人才有资格购买。而甲出街自己的身份证件为他人代购特价房，实际上是转让其符合政府规定的特定条件而享有的购房权，使原本没有购买资格的人取得购房资格，必然使部分具备资格人买不到房屋。因此依照合同法的规定，甲乙之间的委托合同应被认定为无效，甲应将乙支付的购房款和其他所有款项以及利息支付给乙。 经济适用住房上市交易常见问题 一、什么样的经济适用住房要按照政策规定出售？ 答：经政府批准定价公开向社会销售或定向销售的经济适用住房；住房合作社向社会召集会员集资建设的经济适用住房。 二、已购经济适用住房上市有什么限制？ 答：根据建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行报送国务院的《经济适用住房管理办法》规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售”。 《北京市已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定:已购经济适用住房在住满5年后，可按市场价格上市出售。未住满5年的家庭，可以以不高于经济适用住房原购买单价出售给具有经济适用住房购买资格的家庭。 三、如何计算住满5年的时间？ 答：以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定时间。 四、按市场价格出售已购经济适用住房，如何办理综合地价款缴纳手续？ 答：按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续，同时由出售人按成交额的10%补交综合地价款。新购房人不需再按成交价3%交纳土地出让金。 五、按原价格出售已购经济适用住房，如何办理手续？ 答：以原价出售已购经济适用住房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件，新购买人凭审核通过的《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。如新购买人按审核总价超标购买经济适用住房，还需为超标部分补交10%的综合地价款，同时凭缴款通知书、缴款收据办理交易、过户手续。 六、经济适用住房出售后，可以再次购买经济适用住房吗？ 答：第一种情况，按市场价格出售经济适用住房或出售给不符合经济适用住房购买条件的人后，不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。 第二种情况，以原价出售给有购