商业地产运作的方案摸板.docVIP

? 目 录 ? 一、??? 西安商业地产市场现状及特点…………………………………1 二、??? 市场调研…………………………………………………………2 三、??? 盈利模式…………………………………………………………5 1、常态模式 2、投资担保商业 四、??? 组织设置…………………………………………………………4 1、岗位设置 2、岗位职责 3、管理制度 五、??? 发展目标…………………………………………………………3 1、商业发展目标---行业地位\销售收入\市场占有率等 2、商家发展目标—主力店及次主力店 3、团队建设目标 六、??? 成本效益分析…………………………………………………….6 1、成本—年度资金投入及人员投入计划 2、效益---年度净收益 七、??? 风险控制………………………………………………………….7 八、??? 财务计划………………………………………………………….8 九、??? 融资说明…………………………………………………………10 新增资金来源 ? 一、西安商业地产的现状及特点 1、独家持有经营 西安目前的大型商业项目部分以独家持有自主经营为主，部分选择自主经营加分割小面积出售，后者将逐渐的被淘汰。西安对外销售的大型商业项目，如时代盛典、东方之星、东方龙?安南城、骡马市商业步行街、西安唐人街步行街、立丰国际购物广场、雁塔文化新天地等，虽然大多数只是销售一部分，但是销售状况都不好。并且分割成小面积销售出去，难以保证经营的整体性和连续性，不利于商场的发展和成熟。 2、商业的多样化发展 大型商场往往都是多业态的发展，不再局限于某种单一的商业。如骡马市商业步行街既有百货，又有超市，还有星巴克、面包新语、必胜客、豪客天食等餐饮，电影院、溜冰场、篮球场等。而立丰国际购物广场有百盛、沃尔玛超市、麦当劳、红叶电影院、苏宁电器等也是多业态并存。雁塔文化新天地是服装为主题，但是有运动场、餐饮、电影院、数字娱乐城、电玩城等。开元商场原来只是服装类的大商场，但是后来就有了麦当劳、御品轩等餐饮，后来在七层做了餐饮和电玩城。商业的发展越来越趋于多样化。 3、市场更加细分更加个性化 商场内部的业态分布上，更加细分。这点不仅体现在不同类别的业态越来越多，而且在同一种业态内部，逐渐开始细分出更多的品类。还有一些商场开始专注于单一的细分市场，形成主题商业，如雁塔文化新天地，只做潮流、休闲服饰。个性化的需求也逐渐的被重视，部分商场有个性服饰和另类服饰，满足消费者独特的需求。 4、大型商场多有主力店入驻 目前的大型商场大多都有主力店入驻，以此来带动整体商场的人气。如时代盛典有百盛，东方龙?安南城有家乐福，骡马市商业步行街有沃尔玛超市，立丰国际购物广场有百盛和沃尔玛超市。主力店的入驻，往往能够迅速带动整体商场的人气，对商场的快速发展和成熟，有极大的促进作用。 ? ? 商业地产的发展一般过程及商圈形成参考以下附表 附表一： 商业地产的发展阶段 发展阶段 阶段一 阶段二 阶段三 阶段四 原始形态 传统商业 现代商业 广义商业 特点 消费者对价格敏感 满足单一购物 需求 综合商业形态满足多种需求 转型商业形式，个性消费 表现形态 马路市场、地摊、集贸市场 百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店 Shopping Mall、大型购物中心、专卖店、精品店 旅游地产、商务地产、物流 人均GDP （RMB） 低于1100 1100-2000 2000-4400 4400以上 附表二： 商圈形成与发展 ? 起步期 快速发展期 结构调整期 稳步发展期 ? 发展阶段市场表现 各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业 商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃 散铺向集中、规模化商业形式演变 规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场 ? 经营模式 自有住宅底商经营或出租为主 ? 商铺基本市场化，经营和销售同时存在 商铺市场化，销售成为核心赢利手段 销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主 经营业态 百货为主 专业市场 餐饮、休闲 休闲、娱乐 赢利模式 营业收入+租金 收入 营业收入+租金收入+销售收入 销售收入+租金收入 销售收入+租金收入 ? 标志节点 城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中 市政配套正在完善，集中市场、步行街出现 由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现 大型商业机构进入，商业水平稳步上升 二、市场调研 为什么要市场调研？要回答这个问题首先我们需要了解客户需要什么？他们最关心什么？ ? ? 1、 ? 调研框架 调研内容 细项内容 宏观 环境 调研 城市经济发展环境 城市的经济发展水平 、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费