房地产估价理论与方法-第7章-收益法应用概要.pptx

一、收益法的含义（熟悉） 收益法分为—— 直接资本化法 报酬资本化法 收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 收益法求得的价格称为收益价格。 第一节 收益法概述 二、收益法的理论依据（熟悉） 决定房地产当前价值的—— 不是过去的因素 而是未来的因素 某笔资金×利率=房地产净收益 房地产价格×利率=房地产净收益 房地产价格= 预期原理 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素： ①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低; ②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低; ③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。 第一节　收益法概述 三、收益法适用的对象（掌握） 有收益的房地产 有潜在收益的房地产 四、收益法估价需要具备的条件（掌握） 房地产的收益和风险都能够较准确地量化 五、收益法估价的操作步骤 （熟悉） 运用报酬资本化法估价一般分为4个步骤： 估计收益期或持有期 预测未来净收益或期间收益和期末转售收益 确定报酬率 计算收益价值 运用直接资本化法估价一般分为3个步骤： 预测未来第一年的收益 确定资本化率或收益乘数 计算收益价值 第二节　报酬资本化法的公式 一、报酬资本化法的最一般的公式 （熟悉） 通常以年为单位 V——价格 ai——净收益 n——收益期限 Y——报酬率 一、一般公式 对上述公式作补充说明如下： 1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析； 2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； 3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例； 4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末； 5、公式中ai ，y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 6、在介绍报酬资本化法的各种公式时，是假设净收益、报酬率和收益期均为已知。 二、净收益每年不变的公式 （熟悉） A1=A2=A3=……=An=A n=∞ ——有限年公式 ——无限年公式 （三）净收益每年不变的公式的作用： 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如： ①用于不同使用期限或不同收益期限(以下简称不同期限房地产)价格之间的换算； ②用于比较不同期限价格的高低； ③用于比较法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整。 公式用途： ①直接用于测算价格；例7-1、例7-2 、例7-3 ②不同期限房地产价格的换算；例7-4、例7-5  ③比较不同年限价格的高低；例7-6④用于比较法中因期限不同进行的价格调整。例7-7 不同年限价格的换算 假设： 则有： 如果： An=AN=A 则有： 如果： R=Y 则有： 第二节 报酬资本化法公式 例7-4 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为2500元/㎡，报酬率为10%，试求其30年收益权利的价格。 例7-5 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为3000元/㎡，对应的还原利率为10%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为8%下的价格。 A房地产无限年价格: B房地产无限年价格: ★ AB 比较不同年限价格的高低 例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价2000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。 用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VA’×K情×K市状×K房状×K容× K年×…… 例： 某宗工业用地使用权剩余年限为45年，所处地段的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为10％，求该宗工业用地的价格。 三、净收益按一定数额递增的公式（熟悉） ——有限年（不要求记忆） ——无限年 ai=a+(i-1)b 参照教材例 7-8 四、净收益按一定数额递减的公式（了解） 公式的假设前提： 净收益未来第1年为A，以后按数额b逐年递减； 报酬率不等于零为Y； 收益期限为有限年n且n≤A/b+1