《房地产估价规范》估价与估价0906研讨.pptxVIP

《房地产估价规范》估价程序与估价报告 湖南志成房地产评估有限公司 徐志革 2016年8月 GB/T50291-2015 一、房地产估价程序 《房地产估价规范》GB/T50291-2015 已经住房和城乡建设部2015年4月8日以第797号公告批准、发布，自2015年12月1日起实施。 制定本规范的目的主要有三个： 一是规范房地产估价活动； 二是统一房地产估价程序和方法； 三是保证房地产估价质量。 2 一、房地产估价程序 3.0.1按照科学、严谨、完整的估价程序按部就班地开展估价工作， 可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化， 避免顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费， 从而可以保证估价工作质量， 提高估价工作效率。 3 一、房地产估价程序 履行必要的估价程序是完成任何估价项目的基本要求， 也是房地产估价机构和注册房地产估价师防范估价风险、 有效保护自己的重要手段。 完成任何估价项目，房地产估价机构和注册房地产估价师都不得随意简化或省略本规范规定的估价程序。 4 一、房地产估价程序 对因评估价值异议引起的估价鉴定， 其中一项重要的鉴定内容是检查房地产估价机构和注册房地产估价师是否履行了必要的估价程序（包括必要的估价工作步骤和估价工作内容）来开展估价工作， 即检查在履行估价程序方面是否存在简化、省略等问题或疏漏。 5 一、房地产估价程序 例如， 是否尽职搜集了估价所需资料，包括是否要求了估价委托人如实提供其知悉的估价所需资料，自己是否努力搜集了其他估价所需的资料，并对估价所依据的资料进行了审慎检查； 是否对估价对象进行了认真的实地查勘； 是否采用了适用的估价方法对估价对象价值或价格进行了正确、仔细的测算。 除非是有意高估或低估，一般情况下只要估价程序做到位了，评估价值不会出现太大的偏差。 因此，房地产估份机构和注册房地产估价师开展任何估价项目，都必须在估价程序上经得起严格检查。 6 一、房地产估价程序 《中华人民共和国资产评估法》主席令第四十六号，于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。 第十三条第二款规定：“评估专业人员应当履行下列义务：遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务”； 第四款规定：“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”。 7 一、房地产估价程序 《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号） 第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。 8 一、房地产估价程序 房地产估价的专业性很强，需要专门知识和经验，评估价值的高低直接关系到有关单位和个人的切身利益，甚至关系到公共利益和人民财产安全。 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定国家实行房地产估价评估制度，并规定房地产价格评估应按照国家规定的技术标准和评估程序进行评估。 本规范即是国家规定的技术标准和评估程序。 9 一、房地产估价程序 10 3.0.1房地产估价工作应按下列程序进行： 一、房地产估价程序 11 估价程序的精细化不仅体现在新增受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤， 同时将内部审核流程正式纳入房地产估价规范中，估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录并纳入存档材料。 估价程序的规范化是为估价工作科学、严谨的展开提供指导性方针，保证估价资料是合法、真实、准确和完整的。 确保估价工作能够保质、按时完成，避免估价工作疏漏或重复浪费。 提高估价难度与成本，规范行业标准，规避估价风险，从此估价根本上让业务员消失，进入只地不认人的阶段。 一、房地产估价程序 3.0.2估价委托应由房地产估价机构统一受理，并应符合下列规定： 1在接受估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托书； 2决定受理估价委托后，应与估价委托人订立书面估价委托合同； 3受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参加估价的注册房地产估价师数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且应明确其中一人为项目负责人。 4除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。 12 一、房地产估价程序 3.0.2估价委托应由房地产估价机构统一受理，注册房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构的名义承揽估价业务。 房地产估价机构在接受估价委托时，应要求估价委托人向其出具估价委托书，可采取填写估价委托书的方式。 估价委托书一般应载明估价委托人的名称或姓名、委托的房地产估价机构的名称、估价目的、估价对象