商业地产法律与实操研究最终版.pptVIP

（二）房地产企业在房地产融资中常面临的问题 贷款方式单一 企业对银行贷款依赖过重 房地产融资工具的局限性限制 上市融资渠道的局限性 海外基金与国内企业对接的难题 （三）发展我国房地产融资渠道的对策和建议 建立多层次房地产融资体系 加紧开发房地产金融投资产品 完善房地产金融法律法规 四、商业地产中开发商的角色思考 结果导向重招商和经营 专业分工是为了共赢 商道上下游 五、大型商业地产项目的商业规划及建筑设计 （一）项目操作方式应高度专业化 （二）重视专业顾问公司 （三）专业化建筑规划设计公司至关重要 （四）选址应充分考虑规划与策划方的专业建议 在规划选址中考虑5A法则。A是英文Advantage（便利）的字头。5A法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。 （五）平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战 案例：五棵松体育中心项目 （六）丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式 ＃空间尺度 ＃空间气氛 ＃室内外空间的结合 ＃环境景观 ＃多元化的立面设计 ＃立面组合的多样化 ＃非建筑固有元素在立面设计中的重要性 六、商业地产消费者研究的缺失和构建 商业地产消费者研究的构建从模块构造初步设想可以分为三大部分： 区域商业地产消费者研究 项目商业地产消费者研究 商业地产VALS研究 VALS由美国SRI国际公司开发，现已发展为VALS2，是欧美国家以及日本最为推崇的消费者研究模式之一。 第四章 同业竞争问题分析 一、关于禁止同业竞争的法律规定 《上市公司治理准则》第二十七条 《首次公开发行股票并上市管理办法》第十九条 《上市公司收购管理办法》第二十九条 、第五十条 二、关于信达投资拟从事商业地产开发与信达地产股份有限公司（以下简称“信达地产”）是否存在同业竞争的分析 （一）北京天桥北大青鸟科技股份有限公司（信达地产前身）以股份购买包括信达投资在内的数家公司资产时收购人的承诺 信达投资的承诺 中国信达的承诺 （二）信达投资拟从事商业地产开发与信达地产是否存在同业竞争、违背收购承诺问题分析 三、违背同业竞争承诺的后果 从实践角度分析，违反同业竞争的承诺可能造成的后果如下： 上市公司或其他股东根据《公司法》第二十条的规定对信达投资提起诉讼 对将来的定向增发可能形成障碍 四、结论 从法律上讲，很可能构成同业竞争 从实操角度 房地产开发具有地域性 前期筹备，成熟后装入信达地产公司 证监会的态度 法律对于违反同业竞争后果的规定的模糊性 第五章 商业地产行业动态 通州新城9月底将密集出让商业地块 北京商业地产签约率大升 中部大观地产退出内地住宅开发 转向批发商城 综合体登上石家庄楼市舞台 新商业地产时代降临亦庄南扩首建四大基地 外资扎堆中国商业地产 购物中心受宠 置地重攻商业地产 被指开发速度过慢 北京商业布局进入城郊新时代 写字楼市场投资热度大涨 整层办公楼成新宠 9月商业地产再热 险资入市直接利好商用项目 谢谢大家！ Thanks! 联系方式： 北京市中伦文德律师事务所 方登发 副主任律师/高级合伙人 地址：中国北京朝阳区西坝河南路1号金泰大厦19层 邮编：100028 电话：86-10- 6440 2232传真：86-10-6440 2915/6440 2925 （版权所有，未经许可，请勿转载。） * 我国商业地产法律与实操相关问题研究 主讲人：方登发 副主任律师 高级合伙人 北京市中伦文德律师事务所 第一章 商业地产简述 一、什么是商业地产 商业地产， 是指作为商业用途的地产，它区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等 广义上商业地产：通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式 狭义商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等 二、商业地产开发方式 只租不售 出售 租售结合 大连万达租售结合成功案例 三、商业地产经营模式 四、商业地产的分类 （一）按使用功能分类 底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场等 （二）按地域性分类