铁路建设项目可行性研究报告.ppt

中铁六局天水项目可行性研究报告 谨呈：中铁六局集团 本次报告研究思路 项目隶属于天水市秦州区，位于城市意向区边缘 项目北侧紧邻天水的“长安街”，城市优势资源集中，地段城市价值明显 项目地块紧邻城市母亲河藉河，直接享有藉河改造后的水景和绿地资源 项目基地现状及经济技术指标 项目本体资源评价 本次报告研究思路 投资环境分析 天水位于陕、甘、川三省交界处，交通便利，是甘肃第一人口大市 天水冬暖夏凉，气候宜人，适宜居住 近年来天水GDP总量稳步上升，产业结构与比例趋于合理，市内企业综合实力有所提高 但由于总人口较多，且农村人口所占比例较大，因此人均收入相对较低，消费能力不强 作为陇东南地区的经济、文化和物流中心，天水对下辖县和毗邻地区有较强的吸引力 投资环境分析 在经历了2001-2005年平稳发展期后，2006年上半年天水房地产市场出现了跳跃式发展 06年7月份房价涨幅大幅回落，05年底至06年上半年房价暴涨的趋势有所缓解 开发商总体资质较低，盲目开发建设，少数本地房地产开发商脱颖而出，有了较强的市场竞争力和号召力 开始有外地开发商进入天水市场，带动了市场运作理念与方式的升级 政府与土地一级开发商职能重合，土地价格及供应量主要由政府决定 政府东迁态度明确，促进了城市向东发展的进程，但目前仍无明显动作，东迁具体时间难以确定 藉河改造是天水政府大型工程，由河岸拆迁产生了一定量刚性住房需求 宏观市场研究结论 投资环境分析 天水在售楼盘 目前天水在售楼盘集中在城市核心区和城市意向区，产品以中高端为主 整体市场消化速度较慢，10套/月为正常水平，产品出众或营销到位项目销售速度可达20套/月 区位条件和产品品质是决定天水住宅产品竞争力的主要因素，个别项目通过领先的产品可以突破区位限制实现溢价 多层和小高层是市场主流建筑形式，少数项目已出现高层产品，客户对小高层产品接受度较高 由于本地开发商资质普遍不高，开发水平较低，致使整体市场产品力水平低下 个别楼盘立面新颖、园林丰富、用材高档，实现了市场高价和快速销售 从户型上看，90-100㎡两居和120-130㎡三居市场供应量大，销售速度明显较快 对应上述户型，总价在25-30万和35-45万之间的产品供应量较大，市场接受度高 泛公务员、生意人和外地客户是天水房地产市场特别是中高端市场的主要客户 目前天水市场上几乎没有住宅投资客，置业目的以自用为主 未来供应主要集中在城市边缘区，本项目区位城市感较强，在市场占有地段优势 商业施工面积和投资比例逐年降低，开发商对商业地产的投资热情不高 价格涨幅明显低于住宅，且逐渐走低；销售速度有所增长，但仍然处于较低水平 在售商业多为两层住宅底商，客户主要为终端经营者，项目所在区域一层商铺价格在6000元左右 房地产微观市场研究结论 本次报告研究思路 项目发展设想 本项目SWOT分析 较大规模的开发量为园林打造、社区环境营造和社区配套完善等提供了条件 政府东迁规划与天水大中型企事业单位东迁增强了项目所在区域城市中心感，提升了项目地段价值 大量政府搬迁案例显示，政府搬迁后对周边房地产价值有大幅拉升 随着政府搬迁工程的实施，房地产价值将逐步释放，天水政府搬迁后将给本项目提供持续利好 藉河改造将使沿河土地价值提升，并产生拆迁住房刚性需求 沈阳浑河治理案例 浑河周边住宅得益于良好的自然环境实现了4500元/㎡的区域均价，远高于全市3000元/㎡的均价，成为新兴的高档住宅区 河畔新城 均价：4500元/㎡ 最高价：4900元/㎡ 小结 项目发展设想 开发商目标解析 项目发展策略 一方面通过合理的户型面积和总价控制抓住主流客户，另一方面通过适度领先的产品促进快速销售并引导潜在客户 市场上现有产品素质和营销水平整体偏低，因此在产品和营销方面保持适度领先能够有效地提升销售速度 拥有较高且稳定收入的泛公务员是中高端市场主流客户，也是本项目最主要的目标客户 目标客户的置业特征 核心目标客户的需求是户型定位的前提 国六条政策要求是户型定位的重要考虑因素 结合客户需求和政策要求，建议本项目主力户型为80-90㎡两居和120-130㎡三居 本项目站位天水中高端市场，建议开盘均价定为3000元/㎡ 为明确天水市场未来两年的价格增长态势，我们借助了房地产市场成长模型 生产者带动型的房地产市场呈现跨越式发展——合肥 市场上消费者有很强的消费能力，也有足够的消费动因。而现有产品从品质上不能满足消费者需求。 生产者拉动的本质原因是大量成熟开发商介入，提升产品质量，丰富产品形式。满足市场需求，刺激潜在消费。 开发商带动房地产市场现多出现在后发性城市。 资源价值体现型市场呈快速发展状态——杭州 杭州商品住宅价格一路走高，增长率连续四年维持在15%左右 土地价格持续上涨，增长