六安不夜城商业地产项目营销策划案【124页】.pptVIP

- 本资料来自 - 一般商铺物业主要针对两大购买群体，主要包括自用买家及投资买家。而自用买家及投资买家按其本身的特点，可细分为下列四大类： - 本资料来自 - 小型活动：酒会、客户联谊会、 嘉年华晚会等。 活动目的：通过活动，进步增加客户对项目的认可度，同时借助相应折扣及促销手段，促其成交。 邀请人员：意向客户及潜在客户。 - 本资料来自 - 营销推广之CS服务策略 CS是客户满意（CUSTOMER SATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。 CS服务接待流程 CS服务理念的导入 CS的要求：在每个环节让每个客户体验价值 永远比客户期望的要多一点 实地看房 - 本资料来自 - 案例：感受服务 客户最需要的：不被怠慢 普通服务：客户自己开门，置业顾问上前接待。 CS服务：服务人员开门让客户进入，置业顾问已经门前等候，专业接待语言，亲和力 客户感受到得：亲切感、专业感、尊贵感 - 本资料来自 - 营销推广之形象展示策略 目的：营造高体验价值的产品和卖场展示系统，让客户实实在在感知高品质的环境，极高的投资价值。 展示体系 产品价值展示 卖场氛围展示 关键物料展示 产品包装 指示系统 看楼通道 围墙 模型 宣传片 楼书、折页 吊旗、展板 售楼处 已述 - 本资料来自 - 营销推广之销售控制 2010.04-2010.05末 2010.06初-2010.07末 2010.08-2010.09初 2010.09-2010.10末 2010.11-2010.12末 2010.12— 销售阶段划分 项目展示 阶段 开盘强销 阶段 持续强销 阶段 持销 阶段 二度强销 阶段 尾盘 阶段 预计销售周期8个月 - 本资料来自 - 六安城市及房地产市场发展概述 六安商业市场剖析 区域商业市场剖析 项目剖析 项目定位 物业包装建议 营销推广策略 销售组织 - 本资料来自 - 招商宣传 招商实施 总精神发布 区位炒作 招商成果发布 演绎商家 集客蓄势 集中释放能量 获取高价值 刺激客户、增强信心 产品的规划 产品的价格 一期优先启动 二期、三期持续进行 总体销售策略 - 本资料来自 - “总价低，低首付，有保障，潜力股”是此类型商业销售的核心原则，客户只要投入少量的资金就能实现“以小搏大”，因此此类商铺的铺位划分最为关键，应尽量控制每个铺位销售面积，确保总价在可控制范围内。 铺位面积划分： ――――化整为零，灵活操作。 面积划分原则： 一、二层商铺可以划分为四个连体小商铺，灵动结合（客户可以自己经营，分割建议如右图所示）； 三层商铺划分面积保持在15 —20㎡，属于虚拟产权商铺（客户自己经营可能性小） 铺位布设原则： 在沿街或显眼区域商铺面积可划为设置较大面积; 不规则铺位，偏角位置应设定为小于20㎡铺位，此类铺位可作为特价铺以作推广。 铺位划分核心原则 一、二层平面示意图 （虚线为分割处） - 本资料来自 - 销售方式 营销方式：引进行业品牌租客，提升项目整体价值； 利：统一规划管理，有利于招商工作开展；售价大幅提升，快速收回成本；出租部分物业在商业发展成熟后价值更高，可以以整体出售、抵给银行融资；可兼得快速回笼资金和长期稳定的现金流；能获取项目未来的增值收益；可用销售回款和租金来投入改造工程和后期管理，节省投入成本。 弊：出租部分商业未能在短期内回笼资金。 上策：租售结合 营销方式：整体项目分割为若干区域推向市场销售获利。 利：迅速回笼资金；不用负担后期管理工作； 弊：销售周期及销售价格较难把握。投资回报率低，无法获得长期利润和增值利润，无法体现价值最大化 中策：全部出售 营销方式：统一招商管理，项目不进行销售，以招商收取租金获利。 利：统一规划管理，有利于招商工作开展；能长期持有物业获得长期收益和未来部分增值收益。 弊：无法短时间内收回成本，现金流太慢；需要另投入大量资金进行招商、改造和后期管理工作，必须在整体经营成功之后才能体现价值，所有风险都归发展商自己承担 。 下策：全部出租 项目1#楼已经作为阿波罗KTV使用,对外宣称为自留物业，增加客户投资信心，其他部分对外销售 - 本资料来自 - 推盘策略 分期分批推售策略 由于项目属于重新启动，采取分期分批入市，可以试探市场反应以便能够及时更改营销策略； 限期小批量入市性形成热销，为后期入市打下基础，营造持续热销局面，提供可持续炒作亮点； 分区入市可以提升项目整体价值； 一期 二