协和广场总体策划营销方案纲要【17页】.docVIP

协和广场总体策划营销方案纲要 策 划 说 明 水无常形，兵无常胜。在变中求胜，才能脱颖而出。本策划方案是在对雅安房地产市场进行详细的市场调研，取得详实的资料及可靠的市场信息的基础之上。我们采取逆向思维的以顾客为导向的整合营销方法，从“请消费者注意”转到“请注意消费者”，在市场中发现问题，运作手段上解决问题，以期能在销售的结果上得到最好的答案。 目 录 我们所面临的问题 我们所拥有的条件 我们的项目定位及发展方向（三个第一） 我们对项目的市场机会分析 我们的总体解决方案纲要 目前我们的销售思路和操作手段 我们所面临的问题 原来的开发理念已不符合现有市场需要； 项目的产品定位难以满足主力商家的要求； 项目已经进入交房阶段，但缺乏商业氛围； 招商工作进行缓慢，而招商又是决定项目成败的关键，商家进场经营又利于营造项目的人气和商气； 项目品质有待进一步提升，包装不到位，如项目的现场包装、外观包装、环境包装、广场包装等； 项目经营业态定位分区有待进一步细化； 项目的广告（概念）诉求模糊，有待进一步挖掘项目的优势。 我们所拥有的条件 项目已经完工，现房销售对投资者是一个强大的风险保障； 项目的规模是雅安第一的商业地产，具有唯一性和资源的稀缺性； 项目所处的位置属交通要道，人流、车流、物流都很大； 项目的总体规划符合政府的发展方向，满足开发跟着政府规划走的思路； 项目周边的市政规划及配套设施的不断完善； 开发公司具有的强大实力和专业公司的加盟。 我们的项目定位及发展方向（三个第一） 项目市场定位及发展方向 雅安第一购物中心（支撑点：一站式消费） 雅安第一文化中心（支撑点：新城市生活的广场文化理念） 雅安第一娱乐中心（支撑点：全新体验式消费模式） 业态定位：休闲娱乐型购物中心 说明：购物中心内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。本项目按规模分类属区域型（大型）购物中心，商圈人口在20万以上。按开发理念分类又属于休闲娱乐型购物中心，加上主题广场（公园）、电影城等娱乐设施组成。 项目业态及业种规划： 方案一 幢号 A幢 B幢 C幢 D幢 E幢 F幢 业态 规划 1-2F：百货商场、互惠超市 3F：电影城/影楼 4F-5F：房管局、写字楼、 1-3F：百货商场 4-5F：娱乐 1F：建材、家电 2F：家居中心 3F：娱乐 4F：写字楼 1-2F：服饰、百货 3F：餐饮 4F：茶楼 -1F-1F：临河小型酒吧、步行街内快餐及名小吃 2F-3F：餐饮、娱乐 -1F：餐饮娱乐 1F广场：露天酒吧、餐饮 备注 建议3F引入电影城有利于给商家、卖家、市民树立信心。 方案二：若百货商场不进驻，其他专业市场，并设置顾客休息区及自动柜员机。 规划时充分考虑到两江汇合自然景观的绝好性。 设置主题公园或中心广场是为了吸引市民走向购物广场内。 方案一说明：此方案是根据现有的招商情况进行的业态规划，我们认为服饰、建材、家居三大行业已经较为饱和，服饰行业我们将面临和平安大市场、假日广场、温州商城的较强竞争，建材将面临和幸福商城、平安大市场等进行竞争，1000M2左右的家居中心已逾6家以上，这三大行业竞争较为激烈，若项目需在这三大行业的竞争中突围，困难重重，且行业的预期不如其他行业好，可能经营3-6月将面临洗牌。 方案二： 幢号 A幢 B幢 C幢 D幢 E幢 F幢 业态 规划 1-2F：电器城 3F：电影城/影楼 4F-5F：房管局、写字楼、 1-3F：百货商场 4-5F：娱乐 1F-2F：灯饰城 3F： 娱乐 4F：娱乐 1-2F：电脑城 3F：网吧、电玩城 4F：茶楼 -1F：茶楼 1F：酒吧、名小吃、西餐厅 2F-3F：高档餐饮、娱乐 -1F：餐饮娱乐 1F广场：露天酒吧、餐饮 备注 建议3F引入电影城有利于给商家、卖家、市民树立信心。 方案二：若百货商场不进驻，其他专业市场，并设置顾客休息区及自动柜员机。 规划时充分考虑到两江汇合自然景观的绝好性。 设置主题公园或中心广场是为了吸引市民走向购物广场内。 方案二说明：本方案是根据前期市场调查及产品现状进行的业态和业种的组合，以3个大型专业店+百货商场+餐饮娱乐的业态规划，电器、灯饰、电脑在雅安市场较有潜力，且专业市场竞争不强，通过差异性的经营定位将项目持续且良好的经营。本规划的目的是为了给招商、经营管理、营销推广提供一个科学的指导方向，且有目的的进行市场的扩张，并锁定消费群。功能规划对于商家应灵活处理，让招商工作保持一定的弹性。 项目命名建议：协和广场 备选方案：协和广