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X控股XX广场项目 可行性研究报告 目 录 1. 总 论 4 1.1 项目概况 4 1.2 可行性研究工作范围 5 1.3 产品定位分析结论 5 1.4 建设项目主要内容 7 1.5　投资估算 7 1.6　年营业收入预估 8 1.7　项目主要经济技术指标 8 2. 环境条件分析 9 2.1 地理位置 9 2.1.1 基地位置 9 2.1.2 基地自然条件 12 2.1.2.1 气候特征 13 2.1.2.2 气候要素 13 2.1.2.3 自然灾害 13 2.1.2.4 基地土质情况 14 2.1.3 X城市商业发展状况 14 2.1.4 交通运输系统 17 2.2 竞争区域发展状况 19 2.2.1 X大型零售商厦综合分析 19 2.2.2 竞争分析 22 2.3 中街商圈分析 24 2.3.1 中街商业业态和业种统计 24 2.3.2 中街服饰品统计 27 2.3.3 中街餐饮统计 29 2.3.4 中街商圈现有商业物业存在的主要问题 31 2.4 X市酒店公寓及写字间市场简要分析 32 2.4.1 酒店公寓市场 32 2.4.2 写字间市场 33 2.5 X酒店市场简要分析 36 2.6 消费者行为变动分析 38 2.6.1 趋高消费 39 2.6.2 趋低消费 42 2.6.3 平价时尚消费 43 3. 项目SWOT分析 48 3.1 X市零售物业宏观环境分析 48 3.2 项目优势 48 3.3 项目劣势 49 3.4 项目主要机会 49 3.5 项目主要威胁 50 3.6 竞争因应策略 53 4. 发展模式规划 54 4.1 德菲法（DELPH）综合结论 54 4.2 最适合发展计划 54 4.2.1业态定位 54 4.2.1.1 业态组合比较法 55 4.2.1.2 业态组合排除法 55 4.2.1.3 业态组合错位法 56 4.2.1.4 本案业态组合结论 56 4.2.1.5 业态规模策略 56 4.2.1.6 业态规模结论 57 4.2.2 建筑形态定位 58 4.2.2.1 建筑设计风格 59 4.2.2.2 功能分布 60 4.2.2.3 交通规划 66 4.2.2.4 景观设计 69 4.2.2.5 店铺结构 70 4.2.3 商业规划 71 4.2.3.1 业态特征描述 73 4.2.3.2 项目业态规划 73 4.2.3.3 项目业种配置 77 4.2.3.4 次主力店铺规划 79 4.2.3.5 商品品牌规划 80 4.2.3.6 项目服务设施 82 4.3 项目形象定位 82 4.3.1 项目的城市形象定位 83 4.3.2 项目的商业形象定位 83 4.3.3 项目的公寓形象定位 83 4.3.4 项目的写字楼形象定位 84 4.4 项目顾客定位 84 4.5 项目商品定位 85 5. 价格分析 87 5.1 X新玛特业种租赁价格分析 87 5.2 中街商铺租赁价格 89 5.3 租赁价格制定原则 90 6. 组织与定员 92 6.1 项目建设实施管理机构 92 6.2 商业管理组织机构 92 6.3 人员来源和组织培训计划 93 7. 总投资估算 94 7.1 总投资估算组成及资金筹措 94 7.2 前期费用 94 7.3 工程费用 94 7.4 开发费用 95 8. 运营成本估算 96 8.1 外购原材料和燃料与动力费用估算 96 8.2 工资与福利 96 8.3 财务费用 96 8.4 总成本构成 96 9. 财务评价 98 9.1 盈利分析 98 9.1.1 营业收入和税金 98 9.1.2 所得税 98 9.2 主要计算报表分析 98 9.2.1 损益分析及静态评价指标 98 9.2.2 现金流量分析及动态评价指标 99 9.2.3 清偿能力分析 100 10. 研究结论 101 主要参考文献 101 财务分析报表 102  1. 总 论 1.1 项目概况 ①项目名称：X控股XX广场（暂定名，以下简称本案） ②性 质：零售物业建设项目 ③建设地点：X市沈河区中街路 ④项目概况：X千盛茂X广场项目,总占地面积46,033平方米，地块东至东顺城街，南至中街路，西至朝阳街，北至北顺城内街，用地性质为商业。建筑物限高30米，其中X以北和以东30米内限高15米。 根据市场调研和政府规划要求，本项目开发为集购物、餐饮、休闲娱乐、酒店公寓、创意写字间为一体的大型都市综合体，地上总建筑面积13.80万平方米，地下总建筑面积11.00万平方米，总建筑面积24.80万平方米，估算总投资人民币 亿元。 ⑤建设企业概况：建设方XX投资有限公司系X控股集团在X设立的全资子公司。 X控股集团创建于1987年，总部设在杭州，是一家集科、工、贸于