弟二次案例分析作业.docVIP

西安市世纪大厦一、基本情况1. 村内户籍人口共1133人，其中农村户籍人口580人，237户；居民户籍人口553人，156户；另户口在外、村内有房的60户。总居住人口2万人。2. 村内现有房屋建筑面积约17万㎡，二层（含二层）以下建筑面积约8.5万㎡。3. 村民主要经济收入来源靠私房出租。4. 北沙坡村已完成了第一期城中村改造建设项目工程63364㎡的两座三十层村民安置楼，预计20年完成二期50000㎡大型建材超市85296㎡商住 “世纪大厦”。.改造范围北沙坡村第三期城中村改造地块位置：西至兴庆南路、东至村东规划路、南至南沙坡村、北至市结核病研究所、皇甫庄，总占地面积约118.89亩，约7.926ha。、拆迁面积本次拆迁面积为村内现有房屋建筑面积，约17万㎡。、改造项目概况总用地规模：7.926ha(118.89亩) 容积率：3.71 绿化率：32.8%总建筑面积：313899㎡其中地上建筑面积：293899㎡地下建筑面积：20000㎡普通住宅 148914㎡ 其中6栋18层高层住宅2栋27层高层住宅小户型公寓 14000㎡ 2栋18层高层商务办公其中：小户型办公家庭（soho）办公小户型办公：1栋28层。家庭（soho）办公：商场楼上和商铺层。酒店及酒店公寓其中：经济商务酒店酒店公寓1栋28层高层，3～7层为酒店，8～28层为酒店公寓。商业其中：商铺商场（含书城）1层和2层商铺商场（含书城）：3栋2～6层。非赢利性公建配套其中：幼儿园小剧场幼儿园：1栋3层小剧场：1栋2层地下车库 20000㎡ 、建设计划项目分三期开发。一期开发指标表一期用地 2.50ha 地上建筑面积 117740㎡其中：住宅 68780㎡小户型公寓14000㎡商铺 22500㎡soho办公10860㎡小剧场 1600㎡二期开发指标表二期用地 3.136ha 地上建筑面积 96009㎡其中：住宅 80134㎡商铺8755㎡soho办公2120㎡幼儿园 5000㎡三期开发指标表三期用地 2.29ha 地上建筑面积 80150㎡其中：商铺 4400㎡商场（含书城） 26750㎡小户型办公 21000㎡soho办公 6500㎡酒店 5000㎡酒店式公寓 16500㎡、项目估算依据1. 前期整体策划及概念设计（附经济技术指标表）2. 西安市城建费用收费标准3. 世纪大厦项目报建缴费统计资料4. 碑林区北沙坡村房屋拆迁管理办法（讨论）5. 西安市城中村建设进展情况调查表（碑林区北沙坡村）6. 西安市人民政府 市政发（2005）92号文件7. 北沙坡一期、二期项目工程造价8. 北沙坡世纪大厦项目合作开发有关模式9. 西安市城中村改造领导小组办公室文件（2005）10号（批复）10. 北沙坡村委会提供相关数据、项目投资规模1. 总投资：75239.624万元2. 各分项目成本各分项目成本汇总表成本项目 费用（万元） 备注土地成本 6799.801 含拆迁安置补偿2760万元缴纳政府税费 6554.275 前期费用 1175.596 含前期策划调研费、设计费基础设施配套费 966.972 建安工程费 51918.662 监理费 519.187 不可预见费 1358.690 开发费用 5946.441 含管理费、财务费用、销售费用合计 75239.624 以上计算数据和方法均参照北沙坡村委会提供的《世纪大厦项目报建缴费统计》和世纪大厦项目合作开发有关模式。、项目投资估算1. 土地成本本项目土地成本由土地出让金、土地契税、土地挂牌服务费、土地使用费、拆迁安置补偿费用五项组成。其中：土地出让金、 土地契税、土地挂牌服务费、土地使用费的交费，依据《世纪大厦项目报建缴纳税费的统计资料》及政府（2005）92号文件中城中村改造有关优惠政策进行估算。政府成交计价为167万元/亩。（1）土地出让金：只有销售物业所占土地面积缴纳。标准：按政府成交计价的24.6%，即41.16万元/亩。（2）土地契税： 只有销售物业所占土地缴纳。标准：按政府成交计价的3%，即5.01万元/亩。（3）土地挂牌服务费：只有销售物业所占土地面积缴纳。标准：按政府成交计价的2%，即3.34万元∕亩。（4）土地使用费：项目所有开发土地按占地面积缴纳。交费标准：1万元/亩。（5）村民拆迁安置补偿费根据《碑林区北沙坡村房屋拆迁管理办法（讨论稿）》内容及《西安市城中村基本情况调查表》中有关北沙坡的情况计算拆迁安置补偿费。①计算安置房面积时按村民1200人计。②村民分配标准如下：住宅安置面积35㎡∕人，商业面积30㎡∕人另外，剩余物业归村集体所有，村民享受分红收益。③除此之外，村内现有房屋建筑面积170000㎡，项目建成后按照每人65㎡分配，剩余面积开发商按