物业接管验收作业标准绪论.doc

当代节能物业接管验收 作业标准 编制人： 李 征 日期：2014年5月22日 核准人： 张克勇 日期：2014年5月23日 审批人： 涂礼军 日期：2014年5月23日 批准人： 张 鹏 日期：2014年5月23日 修 订 记 录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 2014-5-22 制订V1.0 创建文档内容 李 征 张克勇 张 目 录 一、作业标准原则 3 二、作业标准范围 3 三、作业标准职责 4 四、作业标准指引 4 4.1定义 4 4.2标准 4 4.3 流程 5 4.3.1 可研阶段 5 4.3.2 前期阶段 6 4.3.3 承接阶段 8 4.3.4 使用阶段 9 4.4 评估、监约、其他 9 五、作业标准图集 9 六、作业标准支持文件 9 七、作业标准表单 10 八、作业标准监约 10 作业标准原则 规范当代节能置业地产项目与第一物业的接管验收工作，使物业接管验收工作标准化、程序化，实现权利和义务的有序转移。 二、作业标准范围 适用于第一物业对当代节能置业各项目房屋本体、设备、设施的接管验收 三、作业标准职责 序号 四个主体 岗位/部门 职责 3.1 执行主体 物业服务中心总经理 与地产项目公司对接，办理验收手续，办理移交手续。 物业待客验房整改问题必须100%销项完成后办理移交手续。 3.2 责任主体 地产项目公司总经理 对物业公司检查的整改问题督促100%销项。 3.3 核算主体 当代节能五个三工作中心总监 分析问题的原因，核实整改的费用，责任分类。 3.4 控制主体 当代节能研发设计小组组长或其指定人 对需整改的问题进行分析，总结个问题的责任主体。 四、作业标准指引 4.1定义 4.1.1物业接管验收：是在工程竣工验收合格的基础上，将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验和物业资料移交。物业接管验收是物业公司代表全体业主对设施设备、公共区域、房屋进行质量验收的行为。 4.1.2工程竣工验收：是指建设工程已按照设计要求完成全部工作任务，准备交付投入使用时，由地产项目公司申请地方政府地区工程质量监督部门（质检站）依照国家关于建设工程竣工验收制度的规定，对该工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核评定工作。 4.2标准 物业各服务中心是在工程竣工验收合格的基础上，将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验和物业资料移交。物业服务中心组织各方成立接管验收小组，确定接管验收时间、内容、范围、进度、工作流程、标准、方法。包括产权、工程、设备、竣工资料的验收移交时间和方式。准备接管验收记录表格，具体标准请参照建设部《房屋接管验收标准2BP300D1-90》 4.3 流程 4.3.1 可研阶段 4.3.1.1根据当代节能置业一级流程与运营1.27、1.28节点在客户入伙前90天，物业服务中心参与项目公司组织的消防规划验收、分户验收、档案馆资料验收、四方验收及竣工验收，跟踪整改项目的落实并记录。 4.3.1.1.1根据项目进展物业科技设施专业人员进驻施工现场，进行现场物业监理工作，对建筑施工过程中可能造成后期物业管理各种隐患的内容，以《设施管理咨询方案表》的形式反馈至地产项目公司，并参与机电设备安装调试工作，全面掌握小区机电设备的第一手资料。 4.3.1.1.2在工程项目完工后，物业公司全程参与地产项目公司组织的内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，并详细记录存在的各项工程问题，反馈至地产项目公司，督促施工单位完成整改。 4.3.1.1.3 内部初验收通过后，地产项目公司组织质检站、现场项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家成立验收组，进行工程竣工验收。物业科技设施专业人员作为监理方成员，对整改项目落实情况进行跟踪了解，并做好详细记录。 4.3.1.1.4项目公司在客户入伙前60天完成竣工备案表获取，完成第一次整改消项工作后，书面通知物业服务中心开始接管验收工作。 4.3.1.1.5 明确房屋本体自用部位及设施和设备，自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位设施和设备。包括：自用阳台、门、窗，室内自用隔墙、墙(板)面、卫生间、楼梯、电器(开关、插座、灯具、开关箱、电表等)、给排水(阀门、管道、水表等)、有线电视、电话、门铃、对讲等。