富中地产拦江新城营销策划方案【45页】.pptVIP

拦江新城策划方案 2013年3月28日 杜生林 概述 拦江镇自身情况分析 拦江新城自身情况分析 拦江新城目标客户定位分析 目标客户群体细则分析 竞争对手情况 项目SWTO分析 SWTO总结 项目定位分析 概述 品牌策划（项目广告文案撰写、广告物料制作建议） 拦江新城推广方式（销售人员的专业知识培训、服务意识的培训、销售流程的培训、销售技巧培训、礼仪培训、电话追踪、沿街扫楼、售楼部的包装与现场的包装 拦江镇自身情况分析 拦江在遂宁属于一个重镇，无论远古，还是现在，镇中常驻入口约为7万人左右，是乐至，大英和遂宁的一个枢纽，人口迁移也较为集中，主要经济来源为农业，棉花，脚板苕，田藕.红薯，菜仔等主要作物，全镇面积约62平方公里，全镇人口约为5万左右，镇中常驻人口约为3万人左右，镇中居民用拦江比作安居，镇中居民述说拦江镇可比安居城区，并多次申请将拦江从镇升级为区的想法，从这一个层次可以看出人口的集中性，镇中商业较为发达，一些知名企业也入住这一个小镇，从另外一个层次也反映着小镇的消费能力和经济实力，镇中有自来水公司，为小镇输送水源，拦江，水源丰厚， 拦江镇自身情况分析 从不缺乏水源，在古时候，这个地方是知名的盐产之地，有着自身的码头，并且闹过洪灾，土地肥沃，很适合农作物的根植。在当地红薯种植较多，以红薯加工为粉条，在遂宁城区广受欢迎，赖二娃薯条，拦江镇，土石分布较为均匀，拦江镇中，前后都是丘陵山区，进出口为小镇唯一进出口，所以小镇拖得较为狭长，在进深后才向宽度转移。 拦江镇自身情况 因为拦江位处枢纽，镇中商业较为发达，保险业，建筑业，制造业等行业都能在此看到身影，从另外一个层次反映，该镇的人均收入较为稳定，也较为活跃。 企、事业单位：安居区红十字医院、邮政银行、信用社、农业银行、镇政府、镇小学、镇中学等。 拦江新城自身情况分析 拦江新城分为商业地产与住宅地产2种，商业地产含门市和市场两个板块，住宅房为纯住宅房，分为前后约5期工程，总占地面积65260.49平米，为97.988亩，目前开展的为一期工程，后期更有55921.83/平米建筑规模。在规划上，是拦江最大规模商业住宅配套用地。一期工程总占地面积9338.66平米，总建筑面积为31551.19平米，其中住宅房为262套，共28167.75平米，另外商业地产共71套，共3383.44平米，目前住房销售共70套，总面积7499.46平米，占住房总比例为26.6%。 拦江新城自身情况分析 商业地产目前属于捂盘期，占时已售率为0%。 目前镇中门市所售单价约1OOOO元/平米，我司所售均价为6000/平米。 拦江新城位处位置非常优越，位处整个拦江镇镇中心，旁边是商业步行街，就后期升值空间而言，相比镇头与镇尾是最佳的位置，加上配套设施，升值空间巨大。 拦江新城自身情况分析 拦江新城建筑材质一般，房间距较为拥挤，从整体建筑布局而言，地块规模较小 户型：户型设计4号楼，客厅稍显纵深过长，站在客厅中，感觉过于长，就消费者而言，如果在有选择的情况下，很少会选择。1、2、3号楼户型都非常不错，任何一套住房在采光也是较为优越的。 面积：在销售价格表中，发现一些价格对比整体销售价格而言，较为不合理，其中2号楼 拦江新城自身情况分析 3单元6楼2号户型，面积125平米，在拦江新城所有建筑面积中属于最大面积，第2就是楼层稍显略高，而所定单价为2325.6/平米，其中最好的三楼所售单价为2373.10，其中单价差距为每平47.5平米，总差额5975元，就消费者而言，如果选择，肯定会选择三楼，而不会选择6楼。 建议：提升1-5楼层单价，降低6-7楼单价，区分差别，以补价差。 拦江新城自身情况分析 拦江新城，距镇小学约7分钟路程，中学约5分钟路程，菜场1分钟到达，银行2分钟到达，医院10分钟到达，地理位置非常优越，在消费群体中形成效应，会很好的达到一个再次消费现象。 售楼部：拦江新城目前无正规售楼部，在宣传过程中，没有起到很好的有用效应，在镇中很多居民根本不知道一家家拦江新城的楼盘，很多已售房源都是亲戚朋友介绍买房。 建议：尽早建立售楼部，给拦江人们一个正面、直观的拦江新城售楼部。 拦江新城自身情况分析 销量较慢所导致原因： （1）无正规、当道售楼部，导致信息传输过慢。 （2）镇中无知名度，导致更多人根本不知道这个楼盘。 （3）楼层、面积、单价设置不合理。 拦江新城目标客户定位分析 个体户：有经济实力，长期做生意，但为人谨慎。 农民：以长期务农为生产之道，一般为子女购房。 长期在外务工人员：一般为春节期间返乡，为父母，或结婚准备。 置换：生活环境较差，换取舒适的新环境。 占地赔偿：国家建设、单位建设所赔款项买房。 企、事业单位：周一至周五不需要长途奔波回家，可以有一个好的居住环境。 投资者：目前的投资者较少，