甘信春—购物中心案.docVIP

第一部分 项目概述及环境要素分析 项目简述 1、地 点：建设北路，株洲市响石岭（中国有色二十三冶第二工程公司施工站）。 2、周边环境： 项目往南200米就是株洲市石峰区最大的休闲场所——[石峰公园]，与石峰公园隔建设路于石峰公园成30度角相望； 项目向东200米就是株洲市新的商业圈——[响石广场商业圈]，目前株洲市重点工程[铜锣湾购物广场]正在建设中； 项目北临株洲市[响石岭步行街]，该步行街已建成并投入运营； 项目周边（500米范围）商业、生活配套设施比较完善，项目往东100米左右是株洲市第二医院，东临惟楚高中，往东500米是株洲市第三中学； ● 项目周边的交通网络比较方便，通往市区的公交线路比较多。 3、用地现状 该项目使用权为本公司所有，总占地面积为13272.91m2，建有住宅、菜市场及平房，居民多为二公司老职工。 该项目内除保留两幢现状较好的住宅外，其他建筑物均需拆除，除有一水塔外，建筑物及基础设施较为简单，预计拆迁两个月可以完工。 二?、区域市场现状及其趋势判断? 　 1、市场投资环境现状 A、株洲市目前信贷资金市场运行势态看，信贷投放增势见缓，结构趋向不合理，不良贷款持续下降，金融机构效益提升，信贷资金市场总体正常。存款准备金和再贴现等货币工具的综合运用在一定程度上缩小了株洲市信贷资金的供应量。 B、随着改革开放的逐步深入，株洲经济发展势头较好，居民消费水平逐步上升，商业繁荣，项目所在地株洲石峰区概况介绍：石峰区是湖南省工业化标志性城区，区内大中型工业企业云集，并拥有国家级科技研发机构和高等院校. 从区域经济结构看，三大产业的比重为：2.4：72.2：25.4；第二产业尤其是工业在经济总量中占据主导地位。第三产业发达，区内交通便利，金融、保险、医疗、教育、娱乐等设施配套齐全。商业网点星罗棋布，全区共有生产资料、建材、农产品等各类市场20多个，兴城商业大厦、长株潭物流中心等一大批三产项目正在建设中，一个多渠道、多形式、少环节的流通新格局已经形成。 2、当前住宅市场的现状分析 进入2000年来，在加快住宅建设和深化城镇住房改革制度的推动下，以住宅为主的房地产市场，总体上呈现平稳的发展趋势，主要表现在： A、商品房开发投资稳步回升。1998年，在国民生产总值 长的7.8%中，住宅建设的贡献达1个百分比以上，从1998年到2003年，房地产产值在株洲市GDP中分别为2.06%、2.2%、2.1%、2.42%、2.7%、3.5%，特别是2003年8月，国务院以国发[2003]18号文件发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，确定了房地产是国民经济的支柱产业，极大的增强了投资者的信心，刺激了房地产业的发展。 B、 在住房分配货币化和株洲市促进房地产市场的政策推动下，房地产开发投资增大，从1998年到2003年，株洲市房地产开发投资分别为3.85亿，4.57亿，6.01亿，7.81亿，9.52亿，15亿元，占全市固定资产投资的比例分别为10%、9%、10%、11%、11%、14%。同时，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。 C、住房公积金制度逐步发展，个人住房消费贷款迅猛发展。 D、房屋竣工面积与房地产成交额逐年上升，空置率下降， 2003年的成交额22亿多，到目前为止，房屋空置面积仅为4.52万平方米，空置率很低。 三、项目所在区域房产市场主要发展趋势及影响 1、产品规划与市商业中心房地产项目距离拉近，但客户群体及营销手段有着显著的差别。 2、商铺价格变化趋势及其影响： A、与市中心商业中心存在着一定的价差空间 尽管该区近年来商业性质的房地产产品一直处于上升趋势，目前均价水平7000元/平方米左右，但与市中心均价12000元/平方米左右相比仍存在着一定的价差空间。 B、价格处于上升通道 随着响石广场商业圈的进一步发展，商铺的需求量将会大大增加，该区的商业投资将会成良性趋势发展，而该区的价格在一定程度上有上涨趋势。 C、大盘[铜锣湾购物广场]对该区其他项目是一把双刃剑 [铜锣湾购物广场] 犹如航母一样，对响石广场商业圈有着极大的影响力，在提高地段价值的同时，其大规模的营销手段和大数量的供应量，一方面会抑制其他项目的价格，而另一方面则会像黑洞一样吸纳消费者需求。 3、产品需求特征 商业铺面面积：以适合业主经营的面积为主，主力面积在20—30平方米和30平米以上为主。 经营类别：项目所处的区域，大部分居民的消费水平不高，定位高档的商场里面的商品当地的居民在一定程度上很难接受，而那些定位较低，档次偏低的日用商品很容易被消费者所喜爱。 4、营销方式和运作手段 响石岭区域房地产市场相对成熟，营销不再局限于项