金地梅陇镇08年下半年营销策略【88页】.pptVIP

万科为实现战略目标而发动的“降价潮”将会使更多开发商加入到降价促销行列中，导致房地产价格很难有提升 在万科降价促销给众多城市房地产市场带来的鲶鱼效应、多米诺骨牌效应、蝴蝶效应的效果累积发酵、陆续释放下，在未来万科将继续降价促销对房价走势预期的影响下，市场上无疑会出现更多的跟随者。 深圳市场可类比于上海，预计经过约1年半横盘调整时间（即09年2季度开始）市场会逐渐明朗；参照上海市场“恢复期”特征：首先成交量开始明显直线攀升，然后带动市场价格小幅走高 本报告是严格保密的。 问题3：09年房地产走势？ 本报告是严格保密的。 小结：预计09年2季度起市场会逐渐明朗，首先各月成交量开始直线攀升，然后带动价格小幅走高，迹象转暖。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 目前的政策信息： 紧缩银根：随着存款储备金率上调至历史高位17.5％，央行继续贯彻执行从紧货币政策没有出现松动的迹象。假设CPI进一步突破8％设置更高，不排除在08年下半年继续提高存款储备金率及加息的可能。 严格审批信贷：从银行操作层面来看，自9.27规定以家庭为单位实行按揭贷款审批政策后，事实上并没有严格执行，在操作上仍有以个人为单位贷款的可能。但是目前，银行已经开始严格执行国家住房贷款政策，对个人住宅信贷实行严格审批程序。 政府的基调：央视经济半小时连续4期对北京、武汉、深圳、浙江的楼市做了全面报道，其中对国家金融政策、银行贷款审批、发展商降价等做了详尽分析，最终希望各行业能够以大局为重，防止国家金融风险的出现。这表明，国家在宏观舆论上已经发出 “严格执行政策，保证楼市平稳”的基调。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 总结： 价格判断：预计08年尤其是3、4季度，成交价格可能进一步下挫；而价格的进一步下跌可能带来成交量小幅攀升，预计08年4季度价格可能在买卖双方互相博弈中逐步找到平衡点。 成交量判断：可以预计08年10月受“秋交会”行情带动，基于合理市场价格，成交量上会迎来短暂的“小阳春” ，10月可能是08年成交量最后的一拨行情，而08年6月-10月（08年3季度）市场成交缺乏热点，成交量的突破会比较艰难。预计09年2季度起市场会逐渐明朗，首先各月成交量开始直线攀升，然后带动价格小幅走高，迹象转暖。 注：以上判断是基于政府不再出台更加严厉的货币政策及金融手段。假设加息、上调存款储备金率及信贷管制等政策相继出台，那么市场回暖的时间可能会进一步延后。 本报告是严格保密的。 第二部分：项目下半年营销策略 本报告是严格保密的。 4月份全市套数和面积供求都是1.15，连续第10个月市场处于供过于求的局面。这也在一定程度上解释了，现在市场上呈现的大规模降价的现象，以及消费者观望气氛浓厚的特点。 然而，从去年12月份以来，供求比有逐月下降的趋势，市场供应量和成交量也有了一定的放大，市场供需矛盾得到了缓和。 整体市场·新增供求比 整体市场·市场消化量 4月份市场可售套数为34209套，成交4250套，消化率为12.4%；市场可售面积为341.1万平米，成交35.2万平米，消化率为10.3%。 随着市场降价现象的日益频繁，成交量开始逐月增加，但开发商更加密集的出货，使得存量市场规模依然在扩大。 说明： 市场可售量是表示一段时间内的市场可售规模，本月可售量等于上月底的市场存量加上本月新增供应量； 市场存量是表示某一个时间点的市场可售量，本月底的市场存量等于本月可售套数减去本月成交量。 此报告中市场可售量统计仅“06年以来新批预售项目总量及市场的消化情况”为指标。（下同） 整体市场·成交价格 4月份全市实现成交均价11927元/平米，环比3月份再度下跌4.3％，11个月以来首次跌破12000元/平米关口，已经接近去年4月份的同期水平。 今年1－4月份全市成交均价为13418元/平米，较去年同期仍有20.3％的增幅。而凭借市场特价项目的热销，成交量虽然得以放大，但均价依然会延续下滑的趋势。下月成交均价将不可能出现大幅攀升的场面。 46.3 79.3 125.6 68.66 112.4 2007年 110.77 —— 新增供应消化量（万） 216.02 127.1 89.1 全年总供应量（万） 169.72 2008年 13.2 113.9 122.9 2006年 4.2 84.9 —— 2005年 存量（万） 销化量（万） 新增供应量（万） 年份 备注： 1、全年供应量=新增供应量+存量； 2、2008年新增供应量基于目前获知信息预估，可能存在部分项目推迟入市的情况。 龙坂片区住宅市场· 05-08年龙坂供求数据 11185.55 136 15989.38 　 万科城二区枫湖居 16701.24 224 16701.24 1.89 春华四季园二期A区二批平面