无锡市房地产市场分析概要.docx

无锡房地产市场特点研究 城市属性 城市概况 无锡位于北纬31°07′至32°02′、东经119°31′至120°36′，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628平方公里（市区1643.88平方公里），2014年末建成区面积522平方公里，其中，山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.90%；水面面积为1294平方公里，占总面积的28.0%。 城市交通 苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。2015年元月18日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000万人次，机场的综合保障能力大幅提升。 无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。 铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。 无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓312、104国道穿过无锡。 无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中1、2、3号线为骨架线路，三线呈放射状，4、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77公里，设车站111座。 城市人口 2015年末全市户籍人口480.90万人，比上年增长0.8%。全年出生人口40571人，出生率8.47‰；死亡人口33769人，死亡率7.05‰，人口自然增长率为1.42‰。年末全市常住人口651.10万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。[13] 无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末） 区域名称 面积（公里） 常住人口（万人） 户籍人口（万人） 城镇常住人口（万人） 无锡市 4627．46 651．1 480．96 490．93 市辖区 1643．88 362．09 248．44 296．15 梁溪区 65．95 95．3 76．63 95．3 滨湖区 628．15 69．85 47．94 56．49 惠山区 325．12 70．66 45．86 49．35 锡山区 399．11 70．28 43．51 49．10 新吴区 220．01 56 34．68 45．91 江阴市 986．97 163．68 124．1 113．63 宜兴市 1996．61 125．33 108．3 81．15 城市基本经济概况 无锡市经济总量在江苏省位列第三，并且每年保持一定的上升，但近年来总体上增幅保持一定的下降趋势，发展进入了瓶颈期。 22015年无锡人均可支配收入39463元，同比增长8％。在江苏省位列第三。城镇化率，人均可支配收入，固定资产投资，社会消费水平紧跟长三角发达城市。发展前景良好。 城市定位 无锡市2001—2020年城市总规划将城市定位为国际制造业基地，特大型生态滨湖山水城市，历史文化名城，著名旅游胜地，苏锡常都市圈中心城市，苏南物流中心和交通枢纽，中国最大动漫产业中心城市，滨水花园城市。 无锡市城市规划及现状 无锡市商业地产可用”缤纷多彩”来形容，同时也呈现出了成熟理性的发展态势。无锡多元化，多层次的的商圈格局已经成为了发展趋势，满足了市民更多的消费需求和消费体验。未来几年，无锡将进一步完善商业网点布局，构建“市级、地区级、社区级”三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求。其中惠山新城、河锊口地区、老城商贸商务中心、新区商务中心、广益—东亭地区等商业圈都获得一定程度的成功。 无锡房地产市场 从全国宏观房地产经济来看，除一线特大城市楼市依然火爆，二三线城市下阶段经济下行压力仍然较大。中国GDP 增速持续放缓，跌落神坛，在经济增速总体放缓的大背景下，房地产业也处于调整的重要阶段。2015年开始，全国房地产市场供大于求的态势已基本确立，市场进入去化存量为主的阶段，各项指标放缓。目前随着各城市逐步放松或取消限购政策，市场信心有所恢复。“去库存”“维护房地产健康发展”是2015年政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”严格限制房地产的土地供给量，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，放宽公积金贷款. 降贷款利率、减低税费、给予补贴、降首付比例政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存，帮助房地产公司渡过难关。经过一年多努力，部分城市库存压力虽大为缓解，但整体库存有增无减，注定了2016年“去库存”仍是房地产政策的核心。虽然2015年房