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基于增加值的房地产业核算分析 阮连法1 张贤明2 郭文刚1 310027 杭州 310012) (1．浙江大学建筑工程学院杭州 2．浙江省财政投资工程预决箅评审中心 摘 要 本文从产业核算的角度出发，阐述了房地产业增加值核算的范围、原则和方法，在此基础上分析了我 国房地产业核算现状和原因。 关键词：房地产业增加值核算分析 国民经济核算体系是以整个国民经济为对象的宏观核算，它源于统计、会计、业务核算，是这三大核 算的综合核算。建国以来，经过50年的基础统计工作建设和宏观经济核算工作实践，我国国民经济核算 体系在不断探索中，取得很大的进展，基本完成了由“国民收入”挂帅的MPS向“国内生产总值”挂帅的 SNA的转换，确立了适合社会主义市场经济发展状况的新国民经济核算体系框架。国内生产总值 (GDP)指按市场价格计算的一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内 生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。 1 房地产业内部细分 房地产业内部细分牵涉到增加值的核算方法和过程。我国房地产业内部的细分： (1)房地产开发经营活动。指房地产开发企业及其他各种类型单位在进行房地产开发过程中所从事 的商业性服务活动，不包括它可能从事的土地的平整、改良和房屋的建筑等活动，这种类型活动属于建 筑业。 (2)房地产买卖及租赁活动。指各种类型单位和居民住户关于住房、生产经营用房和办公用房的买 卖和出租活动。根据我国具体情况，租赁活动可以分为以下几种类型： ①营利性服务，包括房地产开发经营企业、其他各种类型单位及城乡居民住户从事的以营利为目的 的房屋出租活动； ②非营利性服务，包括城市房地产管理部门提供的居民住房服务和企业、事业、行政单位向本单位 职工及其家庭提供的住房服务； ③自有住房服务，包括城乡居民居住自有住房所形成的住房服务。 (3)房地产经纪与代理活动。指在房地产买卖过程中所发生的经纪与代理等中介活动。 (4)房地产管理活动。指行使政府职能的房地产管理部门所从事的土地使用管理、房地产登记、拆迁 管理、交易管理等活动和物业管理企业所从事的各种类型物业的管理、维护和保养活动。 2房地产增加值的核算原则、核算范围和核算方法 房地产业增加值是房地产业统计总量指标之一，它是GDP指标中房地产业的相应部分，是一个国 家或地区在核算期内房地产业所新生产的最终产品和服务的市场价值总和。 ． 基于增加值的房地产业核算分析 565 2。l核算原则 房地产增加值统计核算应按照“归属核算”原则进行。在所辖区域内，不论其生产经营单位是何种性 质，均纳入所辖区的核算范围内。而生产经营单位在非所辖区域内的经营成果不纳入核算范围。房地产 业增加值核算的计量原则应以经济权益发生变化的时点作为统一的计时点，以现期的市场价格作为共 同的估价尺度。 2．2核算范围 房地产业作为独立的行业进行核算，必须明确统计和核算范围，不能重复和遗漏。具体的核算范围 包括五个部分： (1)房地产开发与经营业，包括各类房地产经营、房地产交易等活动； (2)房地产经纪与代理业，包括房地产咨询、代理、营销、策划、估价和交易等； (3)房地产管理业，包括房地产行政主管部门的住宅发展管理，土地批租管理、产权产籍管理，也包 括物业管理公司的经营管理、维修管理和居住服务等； (4)房产出租，包括公房出租、商品房出租及私房出租； (5)自有住房的虚拟租金。 2．3核算方法 房地产业增加值核算是GDP计量的一部分，因此核算方法应与国民经济核算体系(SNA体系)相 衔接。SNA核算体系是联合国所推荐的，其方法在国际上具有通用性和可比性，目前已经为大多数国家 所采用。按国民经济核算原理，有三种不同方法(生产法、支出法、收入法)来计量GDP。房地产业增加值 统计核算同样也可采用这三种方法。 (1)房地产业增加值统计核算的生产法。生产法是目前我国普遍采用的方法，它反映生产经营单位 所新生产的最终产品和服务的市场价值总和。具体计算步骤如下： ·房地