2015年5月份焦作市场调研精讲.docVIP

2015年5月份 焦作市场调研报告 房地产市场背景 5月份房地产市场回顾 尽管面对政策的强势打压，国家统计局公布的数据显示：5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比(较上月)上涨的城市有35个，比9月多4个，涨幅均未超过0.5%；价格下降的城市有17个，比9月减少7个。其中，北京新建商品住宅价格环比上涨0.3%，广州和深圳均环比上涨0.4%，上海持平，是个特殊的例外（保持连续三个月环比停涨的纪录），主要原因是上海的商品房库存量比较大，出现供大于求的局面，再加上部分刚需客户的置业需求分布在郊区楼盘，所以价格相对来说比较低，但是从大的范围来看，大部分城市的房价呈现出上涨态势，这是全国70个大中城市连续第5个涨价的月份。总体而言，一线城市房价涨幅较为突出，较全国平均水平高出多倍。主要原因首先是二、三季度以来的复苏使得市场成交量上涨，消化了大量库存；其次是一线城市信贷政策继续宽松，首套房信贷依然基本维持在85折；此外，土地价格开始上行后，开发商对房价看涨，而购房者也被影响了预期。据业内人士判断，明年“两会”前，中国楼市的价格和成交量将维持平稳。 纵观中部六省省会城市，5月份房价无一出现下降。武汉、合肥房价比上个月上涨0.3%；郑州、长沙、南昌房价比上个月涨0.2%；太原房价与上个月保持一致。原因有二，一是政策方面比较稳健，促使市场活跃度较高；二是购房者入市意愿较强，这在一定程度上，减少开发商降价促销意愿。 郑州市房管局数据显示，5月份郑州商品房均价环比涨幅创今年新高，与全国数据一致，保持上涨势头。5月郑州商品房销售均价7968元/㎡，较9月上涨了650元/㎡，有较大幅度的变化；其中商品住宅销售均价6696元/㎡，也比9月份涨了205元/㎡。从今年7月份起郑州房价呈现出连续上涨的趋势。整体来看，则是呈现出量跌价涨的态势：5月份，商品房销售8816套（间），销售面积85.05万m2，同比上涨49.67%，相较9月份，少卖了584套；而商品住宅销售7998套（间），销售面积73.45万m2，同比上涨65.99%，环比下降591套。 11月份房地产市场综述 全国楼市成交量大幅回升，截至11月18日，中原地产研究中心数据显示，11月全国54个主要城市新建住宅签约套数比5月同期上升45.5%，创下了近两年来的月度同期成交纪录。其中，北京、上海等热点城市的签约量均达到年内新高。调查显示，从2008年以来，11月份下半月成交量均高于上半月，若延续此行情，则今年11月份的成交量或创下年内新高。由此看来，今年的金九银十虽然成色不足，但是淡季不淡，旺季不旺却是不争的事实，这也是近几年来楼市的一个显著特色。分析其原因，一是受政策影响，年末是重的政策窗口期，购房者易产生恐慌性购房心理，导致成交量增加。二是一些地产企业为冲击年度销售任务，也经常年末扩大供应，并推出相应的优惠措施。透过这一现象，我们可以看出，部分开发商年末推盘策略、定价策略和优惠额度都出现了一些变化。前三个季度任务量完成较好的楼盘优惠幅度逐渐收窄，推盘价格开始持续上调。 参照全国至中部房地产市场行情可得出一个参考结论：受房地产调控政策持续的影响，房价环比上涨的城市小幅增多，调控一年多以来刚性需求已经得以释放，从而带动房价小幅上涨。随着刚性需求的逐渐释放，处于一个供需两旺的局面，一线城市，二三线城市房价上行趋势都较弱，总体而言，房价会处于微涨微跌的动态平衡阶段。调控基调严厉且购房需求在政策和房价上涨的双重作用下有所减弱，房企的库存虽然出现微降，但依然在高位运行。 综合这些因素，公司淡季期间仍需积极出货，房价也该在小涨或不涨的情况下，用强势的价格策略推动销售。 二、焦作市场情况及总结分析： 5月第四周焦作楼市网签 5月第四周焦作楼市网签134套，上周全市商品房网签套数为240套，环比下降44.17% 此报告中数据部分来自11月份官方统计报告、分析。 此次网调数据分布从5月份第四周——11月23日。 数据来源：焦作房信网等 本次市场调研抽样选取了焦作有代表性的几个项目，以小见大，有一定的借鉴意义。 这三个项目各个数据的选取，均算从5月份最后一周截止到11月份第三周。