第40讲土地税收管理法规与政策[2011年新版].docVIP

第四部分 契税 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 例题1：甲于2005年2月l 日购买一商铺，2007年5月将其转卖，在办理相关交易、过户手续过程中，甲不需缴纳( )。（2007年《土地管理基础与法规》试题） A．土地增值税 B．营业税 C．印花税 D．契税 答案：D 解析：法规考核点。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属；承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。甲不是产权承受人，而是产权转让人。 例题2：契税的课税对象为( )。（2002年房地产估价师制度试题） A．房地产的出售人 B．房地产的购买人 C．房地产的使用权人 D．发生权属转移的房地产 答案 D 解析：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 一、纳税人 《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 (1)转移土地、房屋权属是指下列行为：1)国有土地使用权出让；2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3)房屋买卖；4)房屋赠与；5)房屋交换。 (2)下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土地、房屋权属抵债；3)以获奖方式承受土地、房屋权属；4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 例题1：下列行为中，应缴纳契税的有( )。（2010年房地产估价师制度试题） A．国有建设用地使用权出让 B．国有建设用地使用权赠与 C．国有建设用地使用权交换 D．房屋使用权转移 E．房屋所有权继承 答案：ABC 解析：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。以下情况为转移土地、房屋权属：(1)国有土地使用权出让；(2)土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)；(3)房屋买卖；(4)房屋赠与；(5)房屋交换(等值交换不缴纳)。 例题2：在下列行为中，应缴纳契税的有( )。（2007年房地产经纪人制度试题） A．房屋抵押 B．房屋买卖 C．房屋等值交换 D．国有土地使用权出让 E．土地使用权转让 答案：BDE 解析：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 以下情况为转移土地、房屋权属：(1)国有土地使用权出让；(2)土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)；(3)房屋买卖；(4)房屋赠与；(5)房屋交换。 例题3：下列行为中，应当缴纳契税的有( )。（2003年房地产估价师制度试题） A．房屋赠与 B．房屋继承 C．以土地、房屋权属抵债 D．以土地、房屋权属投资、入股 E．房地产抵押 答案ACD 解析：房屋继承、房地产抵押，不用缴纳契税。 二、课税对象 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 三、计税依据 契税的计税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。 在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。 注：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 例题1：崔某所拥有的房屋价值150万元，肖某所拥有的房屋价值250万元，若税率按照3％计算，则崔某与肖某进行房屋交换时当事人应该缴纳的契税金额为( )万元。（2008年房地产经纪人制度试题） A．3．0 B．4．5 C．7．2 D．12．0 答案：A 解析：（250－150）×3％=3万元。 例题2：房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。 ( ) （2008年房地产估价师制度试题） 答案：× 解析：契税的计税中，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 例题3：下列关于税收的表述中正确的是(???)。A．房产税的课税对象是房产B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的