建设用地闲成置因.docVIP

建设用地闲置现象成因的探讨 房 管09 张 银 平 200911008214 关键词：土地闲置、政府原因、假联建、囤地 摘要：土地是国家最为重要的资源。随着国家城市化进程的快速推进，以及城市住宅的商业化进程，土地也越来越显示其商品的属性，通过各种规范与非规范、合法与非合法的手段获得土地，囤积或开发，已成为中国富豪阶层快速致富的最为有效的途径。目前，我国建设用地中闲置土地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩，各种人为因素造成的废弃地2亿亩，未利用地39亿亩。我国土地资源当前矛盾突出，今后压力很大。我国人均耕地只有1.38亩，不到世界平均水平的40％，一些省（市）人均耕地已低于联合国粮农组织确定的0.8亩警戒线。 北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。广州约有54宗闲置土地被列入“黑名单”，被列入名单的闲置土地遍布广州的各个区域，从约定开工时间看，不少地块的闲置时间已经长达17年，闲置时间最短的也已有4年时间。虽然这54宗地的用地面积近192公顷，但总出让金额连6亿元都不到，以容积率为2计算，平均楼面地价仅约153元/㎡，土地成本相当低廉。从目前广州住宅用地地价水平看，南沙、花都等地地价低的1000多元/㎡，市中心地价则多高达6000-10000元/㎡。而这些闲置土地闲置了十多年，增值可能几十倍甚至上百倍。“黑名单”中，有一幅天河华景新城附近的宅地，其使用权面积为19130㎡，总建筑面积103697㎡，至今已经闲置了13年，不声不响地见证了周边楼价从4000元/㎡到2万元/㎡的飞跃而另一幅位于珠江新城12年的CBD靓地也同样榜上有名，该地位于珠江新城花城大道南侧、海明路北侧，地块因法律纠纷烂尾了8年，后又再闲置4年。按照原规划8万㎡总建筑面积计算，楼面地价仅为1356元/㎡，但如今珠江新城地王价格已经达到15324元/㎡，以此计算，块仅仅是土地增值便接近11倍，开发商尚未动工获利已接近11.2亿元！ 在保护私权角度看，我国立法部门的权利意识远不能适应新《物权法》的规定，无论是《物权法》之前的立法与规定，还是《物权法》之后的立法与规定，都是以行政权为中心，站在行政管理的角度，以权力意志为主创设法律条文，所以法条与行政文件均强调对于闲置土地可以通过行政处罚程序予以无偿收回，但这样的立法符合物权法精神吗我从商店买了一只杯子，国家在怎样的情况下才可以无偿没收我的杯子除非我的杯子成为了违法或犯罪的工具。而对于合法取得的土地使用权，其权利与买来的杯子的权利并无本质区别。 其次，无偿收回标准执行不一。土地属于不可再生资源，无限升值空间是其与生俱来的特性，而各地的地方保护主义严重，对待本地企业和外地企业总是不同的标准。还有一些土地权利人不愿意放弃土地所蕴藏的巨额利润，于是铤而走险，虚构投资或拉拢有关官员，以达到该土地不被无偿收回的目的，腐蚀着廉洁的行政机关和行政官员。 另外，土地财产价值巨大，一般企业的主要财产就是土地，为了充分利用土地的财产价值，土地权利人一般都会以抵押的方式换取相应的价值回报。但若土地闲置两年，行政机关就有权无偿收回该土地，抵押权无法实现，抵押人丧失偿还能力，抵押权人的合法权益就无法得到保障，这对于抵押权人来说显然是不公平的。对于闲置出让建设用地处置的主要法律、规范性文件及合同的规定《城市房地产管理法（2007修正）》第26条《基本农田保护条例》第18条《土地管理法》第37条《闲置土地处置办法》第2条第4条《城市房地产开发经营管理条例》第15条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条《建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》《国有土地使用权出让合同》第33条《出让合同补充协议（示范文本）》第5条《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本GF-2008-2601）第32条圈地量太大闲置难免有不少大型开发企业一拿就是3000—5000亩，甚至8000亩以上的土地，进行滚动开发，如果按照国土资源部《闲置土地处置办法》的规定，他们所拿土地中大部分都应当视为闲置。就以5000亩土地为例，如果按照市价70万/亩计算，要获得这块土地，仅出让金就需要35亿元人民币，试问有多少本地企业具备这样的资金实力按照国家规定，这些企业要拿到那么多土地，显然需要大笔资金，如果说这些企业实力都不足以支付土地出让金，他们的土地又是怎么来的即便是顺利地解决了第一道门槛，获得土地后的开发也同样需要大笔资金的投入，除此之外，管理是否能够跟上，人力是否能够保障，这一系列都被打上了问号。最根本的问题在于，按照正常的开发速度，没有哪个开发企业能够在1——2