鞍山盈超公园一号营销策略报告【76页】.pptVIP

鞍山盈超地产公园一号项目 营销策略报告 谨呈：盈超地产集团 在过程中发现问题 一、回首 1、宏观市场 2、微观市场 3、项目分析 4、竞品分析 宏观市场 2011年全国主要地产政策 1.14 上调存款准备金率0．5个百分点 1.26 “新国八条” 1.27 个人不足5年的住房对外销售的，将征收营业税 2.8 上调存贷款基准利率0.25个百分点 2.9 上调个人住房公积金贷款利率 2.18 上调存款准备金率0.5个百分点 3.16 《商品房销售明码标价规定》 3.18 上调存款准备金率0.5个百分点 4.5 上调存贷款基准利率0.25个百分点 4.17 上调存款准备金率0.5个百分点 5.12 上调存款准备金率0.5个百分点 6.14 上调存款准备金率0.5个百分点 7.6 上调存贷款基准利率0.25个百分点 7.12 “新国五条”限购措施 11.3 下调存款准备金率0.5个百分点 2012年全国主要地产政策 1.6 40个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网 2.1 强调房价合理回归，促进房地产市场长期稳定发展 2.18 下调存款准备金率0.5个百分点 3.31 “禁墅令” 5.18 下调存款准备金率0.5个百分点 6.8 存款基准利率下调0.25个百分点 7.5 存款基准利率下调0.25个百分点 调控波频对比图 打压 打压 平稳 平稳 政策转向宽松，态势平稳 宏观市场 2011-2012年固定资产投资（不含农户）增速情况对比 2011年第一，第二季度固定资产投资呈现较快的增长趋势，第三，第四季度出现了大幅度回落，12月份跌至全年最低值的23.8%。 2012年第一季度固定资产投资处于下滑趋势，第二季度至今整体表现平稳，有略微上扬的趋势。 限购 1978-2012年中国政府换届GDP增速对比 中国地方政府在换届年份中也具有明显的“换届经济”特征。“新官上任三把火”，地方政府上台第一年在政绩上谋求一定的表现。 通过图表分析，换届的第一年和第五年GDP的增长值处于较高水平。房地产 是中国的支柱型产业，也是促进GDP增长的主要因素，预计2012年将在政策上有一定促进手段。 经济增速放缓，未来保持稳定增长 在过程中发现问题 一、回首 1、宏观市场 2、微观市场 3、项目分析 4、竞品分析 微观市场— 鞍山市供求分析 2012年7月鞍山市商品住宅去化量为41.2个月环比上涨4%，同比上涨68%， 可销售面积569.61万平，环比上涨3%，同比上涨80%。 供销比环比上升，同比下降：环比上升14%，同比下降73%。 去存稳定，未来需求缓步提升 微观市场— 鞍山市成交分析 2012年1-7月全市商品住宅成交面积95.1万平方米，同比增长0.6%。成交套数9750套，同比增长0.5%。 2012年1-7月全市商品住宅成交均价4967元/㎡，同比增长1.2%。 2012年整体市场进入呈现价跌量升的特征，从成交，均价以及宏观政策的趋势来看，下半年的市场将进入一个平稳期。 预计下半年价格企稳，成交小幅增长 市场小结 ?受外围经济低迷及内需疲软的影响，我国经济仍处在下行通道之中。伴随通胀回落，政策放松的空间增大，为了缓解当前资金面偏紧的局面，同时稳定预期，下半年降息降准仍然可期，楼市调控仍将以抑制投资性需求、鼓励合理自住需求为主，而经济下行压力下，我们认为货币政策收紧的概率不高。 鞍山市场在整体宏观经济下行环境下依然保持较稳定的发展态势，在市场需求较为旺盛的环境下，预计下半年有小幅度回暖的迹象。 在过程中发现问题 一、回首 1、宏观市场 2、微观市场 3、项目分析 4、竞品分析 项目区位 项目位于铁东区成熟居住区，配套齐全，享受文化体育公园的配套资源 营城子板块 公园一号 公园一号隶属于铁东区营城子板块 同区域竞品主要包括万科惠斯勒、爱家等项目 北向解放东路，南至城市二环，西邻营城子体育文化公园，东至汇园路 北 大体量生态居住区，区域配套成熟， 产品资源丰富 项目属性 项目名称 公园一号 开发商 盈超地产集团 占地面积 33万㎡ 建筑面积 70万㎡ 产品类型 情景洋房、花园洋房、高层、别墅， 容积率 1.24 绿化率 35% 装修标准 毛坯 面积区间 多层90㎡-430㎡ 高层93㎡-140㎡ 开盘时间 一期2010年8月28日 二期2011年7月22日 入住时间 一期2011年10月31日，二期2013年 物业费 1.2-1.5元/月/平方米 一期占地约12万㎡，建筑面积约15万㎡。包括17栋多层，4栋洋房，2栋别墅、8000㎡会所等、40000商业街。 二期占地约3.5万㎡，建筑面积约10万㎡，包括6栋28F高层 一期产品解析 142㎡户型 160㎡户型 1期多层产品面积区间90—430㎡。 平层主力户型为142㎡，三室两厅两卫设