房地产项目不良资产处置专项基金终稿.pptx

上海信达汇融股权投资基金管理有限公司 信达地产--不良项目收购 有限合伙基金 方案简要 2014年10月·上海 目录 二、基金要点 一、基金总体框架 三、交易流程 四、收益测算 五、项目情况简介 六、方案总结及选择 一、基金总体框架 劣后LP 信达地产 有限合伙基金 （规模约20亿元） 不良资产项目 不良项目 整体转让 股权、债权转让 劣后LP 信达资产 优先LP 市场资金 GP 信达汇融 信达地产--不良项目收购项目 1000 万 49000万 50000 万 100000 万 信达地产--不良项目收购项目 二、基金要点 基金名称 信达地产--不良项目收购基金 基金类型 有限合伙企业 基金规模 20亿 基金期限 2-3年 GP/管理人 上海信达汇融股权投资基金管理有限公司 出资人/额 GP上海信达汇融股权投资基金管理有限公司：1000万（劣后） LP信达资产：49000万（劣后级） LP信达地产：50000万（劣后级） LP市场投资人：100000万（优先级） LP预期收益（优先级） 100万≤投资金额＜200万，10%（税后）； 200万≤投资金额＜300万, 10.5%（税后）； 投资金额≥300万，11%（税后） 保障措施 1、保证担保： 3、资金监管： 4、股东承诺： 宁波月湖项目 三、交易流程 宁波月湖项目 四、收益测算 广州建和中心大厦物业处置方案 一、资产情况 广州建和中心大厦位于广州市天河区体育西路，信达立人持有该大厦地下2层，地上13层至29层，共18层、总面积26826.78㎡的办公楼物业。 本次拟处置物业包括该办公楼的14层至18层、22至24层，共8层，合计面积11918.64㎡。 广州建和中心大厦物业处置方案 一、资产情况 本次拟处置办公楼物业11918.64㎡，资产原值15656.66万元，净值13089.28万元，现有租金收入1014.17万元/年； 根据2014年4月评估机构出具评估报告，该资产评估价格19142.53万元，折合单价16061元/㎡。 广州建和中心大厦物业处置方案 二、处置方案概览 方案一：零散出售处置 按常规的零散出售方式，向市场寻求多个买家，以当地市场价格逐一出售办公楼资产。 方案二：整体出售处置 以不低于资产评估价格向有限合伙基金整体转让该部分办公楼资产。 方案一： 零散出售处置 方案二： 整体出售处置 广州建和中心大厦物业处置方案 三、处置方案一 方案一：零散出售处置 1.当地办公楼市场情况 根据初步了解，当地办公楼市场类似物业成交均价约17000元/㎡至18000元/㎡，但成交量很小，交易不活跃。 当地办公楼成交市场情况 类似物业成交均价约17000元/㎡至18000/㎡ 类似物业成交量较小 广州建和中心大厦物业处置方案 四、处置方案二 2.处置收益估算 按评估单价16061元/㎡估算处置收益，预计可实现处置净收益5644.10万元 3.预计处置时间 处置时间短，短期内可完成全部资产处置。 短期可完成全部资产处置 广州建和中心大厦物业处置方案 四、处置方案二 2.处置收益估算 按评估单价16061元/㎡估算处置收益，预计可实现处置净收益5644.10万元 3.预计处置时间 处置时间短，短期内可完成全部资产处置。 短期可完成全部资产处置 广州建和中心大厦物业处置方案 五、处置方案比较 处置方案比较 针对方案一、方案二两种处置方案，在处置收益、处置时间、处置难度、处置风险方面进行比较。 广州建和中心大厦物业处置方案 五、处置方案比较 处置方案比较 方案二可于近期一次性实现18833.38万元的处置现金流入，较方案一的处置收入预计实现时间提前约1年； 按内部资金成本9%/年计，该笔现金可实现资金收益1695万元（节约资金成本），即1年后方案二可实现处置收益7439.10万元。 考虑收入实现时间及资金成本因素，方案一与方案二实际处置收益并无太大差距。 1年后 方案一处置净收益 1年后 方案二处置净收益 处置收益差额316.13万元 广州建和中心大厦物业处置方案 六、处置方案总结及选择 方案选择及总结 根据以上对处置方案一、处置方案二的比较，两者在处置净收益上并无太大差额，但处置时间、出资难度，处置风险各方面，方案二均优于方案一。 处置方案二 以不低于评估价向基金整体出售拟处置资产 处置方案一 以现市场价格零散出售拟处置资产 建议广州建和中心办公楼物业处置优先选择处置方案二，以确保按期完成处置工作，顺利实现处置收益。 可实现处置收益：即期收益5744.10万元+资金收益1695万元。 优 于 16