高邮尚城国际营销策划方案【69页】.pptVIP

尚城国际家居广场营销策划报告 常州泰博企业 一、城市发展概况 1、城市整体概况 高邮，始称“淮海首邑，广陵名区”。因秦王嬴政时筑高台、置邮亭，故名高邮，别称秦邮，“华夏一邮邑，神州无同类”，是全国2000多个县市中唯一以“邮”命名的城市，是一座古代文化和现代文明交相辉映的现代工商旅游名城。 高邮全境南至北50.04千米，东至西57.6千米，总面积1963平方千米，城市建成区面积16.5平方千米。辖19个镇，1个回族乡，1个省级经济开发区。 2008年末全市总户数27.03万户，户籍人口82.4万人，城区人口15万人，城市化水平进一步提高，年末城市化水平达42.9%。 2、地理位置 高邮行政隶属江苏省扬州市，地处交通便捷的长江三角洲的江苏中部，东邻兴化,南连江都、邗江、仪征，西接天长(安徽)、金湖，北界宝应。它邻近上海、苏州、南京等大中城市，具有接受新事物、享受前沿资讯的区位条件。 3、交通状况 公路：京沪高速公路和市内外的公路网使高邮交通顺畅便捷，是苏北地区重要的交通枢纽。市区西南经扬州市达南京市165公里，东南经无锡市、苏州市抵上海市331公里，北距北京市980公里，距镇江70公里，距扬州60公里。 水路：高邮自古水运发达，大运河贯穿南北，高邮湖连接苏皖。运河高邮段河面最宽，货运码头配套完善，常年可行驶千吨货船。 铁路和航空：高邮本身无铁路和机场。距宁扬铁路扬州站60公里（半小时），距镇江火车站70公里（1小时），距南京禄口机场约2小时，距上海虹桥国际机场约2.5小时。 4、经济状况 2009年，全市实现国内生产总值195.3亿元，人均地区生产总值按户籍人口计算27345元，按常住人口计算29479元。城镇居民人均可支配收入16464元，2009年，全市完成全社会固定资产投资142.37亿元，全年实现社会消费品零售总额73.4亿元，比上年增长19.6%。 据本地人反映，在高邮各乡镇中，除经济开发区外，高邮镇经济水平最高，其次为卸甲镇、临泽镇、周山和汤庄等镇。 5、城市发展规划 城市用地发展方向规划向东为主，适当向北向南。布局结构以运河、沿河、北澄子河、新河、十里尖河两纵三横为绿色生态轴，将城市划分为“两区三片”，即老城区、新城区、北片、东片、南片。 二、高邮房地产市场分析 2005—2009年高邮房地产投资快速高额增长，是一个大的跨越，特别是07年以来，高邮的商品房成交量和成交价都有了飞速的攀升，但新政出台后对本地房地产市场造成了一定的不利影响，今年以来房地产投资表现平稳。 高邮的房地产投资占固定投资的比重较低，且表现不是很平稳，高邮的房地产市场发展相比其他周边城市较为缓慢。 由于高邮国民经济规模基数较小，房地产投资增幅比例比较低，可以分析出高邮近年来的房地产投资尚处于在发展的阶段，房地产投资潜力较大。 作为一个经济发展水平不高的三线城市，高邮本地的房地产投资目前仍以住宅投资为主，商铺投资意识不是很强，本地市场的很多商铺多被外地人购买。而在市区商品房方面，农村进城购房成为城市商品房交易的主体。 2009年，高邮市完成房地产开发投资8.52亿元，同比下降14.11%，其中，住宅完成开发投资5.69亿元，同比下降25.52%，商业营业用房完成投资1.30亿元，同比下降35%，其它类型开发投资1.53亿元。 2009年，高邮市区新建商品房批准预售面积59.45万㎡，与08年相比增长40.84%，其中，普通商品住房批准预售面积43.41万㎡，同比增长18.26% ，商业用房批准预售面积16.04万㎡，同比增长191.64%。 2009年，市区新建商品房合同成交面积66.29万㎡，同比增长60.66%，商品住宅合同成交55.30万㎡，同比增长61.74%；商业营业用房合同成交10.99万㎡，同比增长55.45%。 2009年，市区商品房合同成交价格2947.65元/㎡，同比增长8.11%，其中，新建商品住宅合同成交均价为2758.69元/㎡，同比上涨13.78%，商业营业用房合同成交均价为3898.72元/㎡，同比下降6.12%。 三、商业市场概况 1、高邮商业整体概况 高邮商业起步较晚，而其规划格局和经营理念也离一线城市的商业形态相去甚远。 由于长期以来整个城市商业业态规划的落后和缺失，高邮现有的商业呈现出分布零散、布局混乱、管理落后、环境脏乱等各种弊端。 高邮的专业市场数量不多，而且普遍规模小、形象差、档次低，格局陈旧，很多店铺分布在城市中心位置或主干道两侧，仍然保守着最原始的商业格局。 近两年，高邮兴建了两个新型的专业市场纺织服装城和苏中农贸城，然而服装城最终因运营失败不得不重新调整业态，苏中农贸城销售惨淡，奄奄一息。 原始商业形态生命力顽强，而新型商业格局经营惨淡，这一鲜明对比在