长沙房地产市场营销策略和应用【9页】.docVIP

《区域经济学》课程论文 浅析长沙房地产的市场营销策略和应用 指导老师： 学生单位： 学生姓名： 时间：2011年12月18 目 录 摘要 在市场快速发展的同时，房地产价格上升较快，2007年全市商品房平均销售价格比1998年上涨95%。房地产市场供需两旺的局面在2007年表现得比较突出，房地产开发投资和商品房竣工面积分别比2006年增长35.9%和27.9%；商品房销售额和销售面积分别比2006年增长66.2%和32.8%；商品房平均销售价格比2006年增长25%。　纵观长沙房地产市场发展进程，1991-2007年间，长沙的房地产业大致经历了三个波段：1991-1994年为起步发展阶段，高速增长；1995-1998年逢国家宏观调控，进入调整恢复期；1999-2007年为需求带动市场发育的成长期。其中：“十五（2001-2005）”平均增速高达52.7%，“十一五”前两年增速为24.5%，成为拉动固定资产投资快速增长的新生力量。2008年开始了第四个波段，预计将进入新的一个调整期。2009年上半年随着湖南经济企稳向好，房地产市场也稳步回升，商品房出现供销两旺。至6月，全省商品房竣工面积1110万平方米，同比增长42%；商品房交易量持续放大，全省商品房销售面积1332.9万平方米，同比增长26.8%，且增幅呈逐月上升的态势。1至6月，全省房地产开发投资与去年同期相比增长6.1%，其中6月份完成105亿元，环比增长24%，接近单月完成投资的峰值记录。与全国比，1至5月湖南省投资总量排全国第11位、中部地区第3位，增幅高于全国1.8个百分点。1至6月，全省商品住房销售均价2419元/平方米，同比上升6.6%。但与全国比，1至5月，该省商品住宅销售均价比全国低近2000元/平方米，排全国第23位、中部地区第6位，涨幅比全国低9.7个百分点。省会长沙的房地产市场呈现出投资负增长、销售创新高的两极现象。因开发商多处于观望状况，长沙市投资出现负增长，2009年上半年完成投资214.2亿元，同比减少2.2%。但随着消费者信心回暖，长沙市商品房销售连续4月攀升，上半年实现销售面积772万平方米，销售金额268亿元，同比分别增长 63%、56%。特别是6月份，销量创造了单月历史最高值，商品房、商品住宅双双突破100万平方米。?长沙房地产市场现状： 1: 限购令是实行，起到了一定的促进作用，比如：1、抑制投资、投机性购房或炒房行为2、保护了刚性购房需求3、维护了长沙楼市的健康稳定4、更有利于新城区加快自身发展建设，新城区成为长沙楼市新热点。但同时也给长沙其他的地方带来了新的生机：1.限小限主城，星沙望城迎来机会2.宜居生态环境，还是新城区的好3.主城区边缘，量大价平小户迎来机会 ? 、国家统计局与市统计局“数字打架”?长沙房价涨跌迷局 ?????根据国家统计局发布的数据，长沙房价连续几月呈现环比小幅上涨的趋势。事实上，今年以来，长沙房地产市场成交量持续下滑。 ? 、首套房贷款四个月没批?长沙部分银行停发房贷 ??????实际上，除了贷款难之外，目前的高放贷利率也让许多刚需者“望而却步”，10月17日，在湖南的中信、交行、浦发、华夏等多数银行，首套房贷利率已上调为基准利率的1.1倍，建行、光大等银行上浮了20%。 ? 、金九成交下降银十遇冷?长沙楼市旺季不旺 每年9、10月份都是房产销售的旺季，近日，长沙市房产研究中心发布的数据显示，9月份长沙市区新建商品房累计销售备案面积比8月份减少21.89%，备案套数也下降了24%。 （一）缺乏有效的市场考察 任何一个企业的发展，都是从市场中来，到市场中去。一个优秀的企业，始终是依托于市场这个大环境，去谋求发展。科学地考察市场的当前形势和未来发展前景，把握好企业发展的方向，才能使企业有更好的生存和发展条件。房地产企业开展营销策划的最重要的依据就是进行市场考察，但是目前来说市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接 影响 了到房地产企业效益和效益。 （二）目标市场的定位