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欢乐谷策划案 第壹部分 市场概述 一、2008中国房地产市场分析 1、2008年中国房地产市场发展风险趋势分析 2008年，从土地管制到金融信贷紧缩，从住宅供应结构调整到税费调控，调控力度进一步加大，并且针对由于市场供需结构性失衡导致的房价持续走高的现象，采取了更加严厉的调控措施。这一系列的政策通过其传导渠道，作用于中国房地产的方方面面，将对市场产生巨大而深远的影响，尽管这些影响最终还需要时间和市场来验证。 ? 展望2008年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2008年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2008年的政策仍然是影响市场走向的最大因素，而这种影响或将加强。 土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。 ???? 总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，市场更加呼唤升级的专业服务。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，２００8年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。 2、2008年中国房地产市场发展优势趋势分析 国家宏观调控政策逐步出台，使得房地产行业的进入门槛逐渐抬高。随着土地出让日益公开、公平，房地产行业竞争的重心将倾向融资能力，资本市场往往对大地产商青睐有加，而资金实力和开发资质弱的房地产公司前景将日益暗淡。 二、今年青海省房地产开发投资情况 今年我省将进一步加大住宅与房地产开发投资力度，同时积极构建多层次的住房供应和保障体系，促进房地产业健康发展。据了解，今年，我省将切实加强房地产市场宏观调控，根据总量与项目相结合的原则，按照已公布和实施的住房建设发展规划，重点落实普通商品房、经济适用房、廉租房建设计划，严格落实套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房占新建商品房的比例达到70%以上的规定和廉租房建设目标责任。与此同时，做好稳定住房价格工作，逐步使住房销售价格与多数家庭的支付能力基本适应。为构建多层次住房保障体系，建设部门今年将严格落实以财政预算为主，住房公积金增值收益、5%的土地出让净收益相结合的廉租房资金筹措机制，严格执行经济适用房管理政策，严格按《经济适用房价格管理办法》审定销售价格，公开销售对象，以确保政府优惠政策落实到低收入住房困难的家庭 三、项目SWOT分析 在需求雷同的情况下，市场会因为战略的不同，产生不同的效果，项目卖点的发挥，取决于能否准确捕捉机会。 [优势]： 政府投资大力改造建设东区及开发区。 52万㎡建筑规模集群，为东区少有的大型住宅社区。 紧邻塔尔山脉与九眼泉公园，空气清新、环境宜人。 随着周边社区项目配套的完善，将吸引人气居住。 政府重视及区域经济的发展，远期规划升值潜力大。 建筑形式新颖，且大部分户型为南北朝向；户型选择面广，小区布局合理。 小区绿化率高，环境优美。 小区为目前市场少有的渡假村形式规划，形式新颖，卖点突出。 [劣势]： 区域人气不足，没形成居住氛围；市民对东区整体认识偏弱。 周边人口较不稳定，购买人群不多。 本案社区基础配套尚未跟上。 地处城乡结合部，有一定数量的外来人口，人文环境较为复杂。 [机会]： 整体市场处在发展阶段，需求与价格有一定的上升空间； 项目尚未开始销售，各项销售指标均可调整。 52万的项目规模在区域市场推广上有一定冲击力，同时项目尚未正式推广，有较大的包装空间。 通往州县的省际公路，将容易吸引州县购房者对项目的关注。 区域发展前景及投资前景，必将带动项目在区域市场的形象及影响力。 [威胁]： ◎ 政府宏观调控房价虚高，控制投机性购房的同时，也消弱了整体市场的部分购买力。 大市场环境中未结案的高层项目，都会分流我们的客户。 周边开发地块较多，竞争激烈。 四、目标客户分析 ——了解客户心理 从消费心理分析，由于楼盘同质化严重，消费者在大量相同的产品面前，在大量的地产广告宣传的攻势下，疑惑，而后开