安居乐业商业计划书.doc

安居乐业商业计划书 第一部分：市场分析 长沙房地产市场成交情况分析 A、房地产三级市场2007年上半年成交情况分析 2007年上半年，全市二手房成交面积105.08万㎡，成交金额为23.61亿元，成交套数为8795套，成交套均面积为86.55㎡与去年同期相比分别增长9.99%、20.63%和5.19%；分区来看，2007年上半年全市二手房成交以芙蓉区和雨花区最为活跃，分别成交29.81万㎡和25.69万㎡，合计占总量的52.82%，与去年同期相比比例增加了0.21个百分点；二手住宅成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交17.07万㎡和16.43万㎡，合计占总量的53.67%2007年上半年，全市商品房累计批准预售350.19万㎡，同比增长16.02%；其中住宅批准预售297.50万㎡，同比增长11.60%。同期全市商品房累计销售435.54万㎡，同比增长40.49%；其中住宅销售391.36万㎡，同比增长37.72%，占商品房销售面积的比重为89.86%。今年上半年各月销售量均比去年同期有较大幅度增长，从而使销售增幅基本保持在40%。㎡—92年）：为行业的摸索期，当时的消费者还较难接受“中介”“佣金”这一概念。当时只成立了“三湘房讯部”“百业房讯”等少数几家中介机构。 B、初创期（93—96年）：行业的不规范期，吃差价、欺诈、无诚信为这一时期的代名词。当时创立的公司有建安、正大行、华康、景田、六合等，94年正式成立长沙房地产信息中介协会。 C、发展期（97—03年）：这一时期大多是中介公司完成业务方向的转型，如建安、正大行等转型做了房地产二级市场代理，二手房业务开始由直营转为加盟形式。 D、定型期（04—07年）：随着中介行业的发展，经历几次市场的洗礼后，小中介已经基本淡出市场，不规范现象已有所改观，政府开始重视中介市场，行业已基本成雏形。 长沙房地产中介市场发展现状 据不完全统计，长沙市现有二手房中介门店约300家。在这300家门店中80%为加盟门店，另一部份为品牌较小的自营公司和无证经营的公司。目前加盟店的特点是各自为政，经营、管理、财务权都在门店，不受任何约束。如建安、银典、新环境、天尊等都采取加盟形式。但管理混乱、没有整体性，管理收费也较低，天尊地产甚至不收取管理费，美誉度极低。通过对长沙近一百家门店的调查发现，门店的营业面积大多在20—40平米之间，人员在2—15人不等，部分门店装修及办公物品配置都十分简单，大多数中介公司的门店，房源管理还停留在笔记本时代，每个区一个本子，客户问起业务员还需翻本子候才能告诉客户。总体来说长沙的中介存在以下几方面的问题： A、行业管理混乱、专业素质偏低 企业没有合理的管理、培训体制，从业人员素质普遍偏低，调查走访发现除嘉业、世纪锦华、21世纪不动产的经纪人表现得较专业和热情外，其余大部分公司还存在有在门店闲聊、睡觉、打闹，客户上门不主动招呼等现象，甚至还有在门店里面搓脚、洗衣、洗菜等现象出现。人员专业知识不扎实，专业名词、按揭办理、交易流程方面还有70%左右的人员不清楚。着装方面也不理想，较多员工上班时间不着工装。 B、信息管理混乱 在这一方面主要表现在加盟门店，由于加盟总部没有任何约定，更谈不上什么总部的总体规划支持。各个区域的门店代理的范围没有规划，每个店都代理全市区所有楼盘。门店没有专业房源管理软件，还依靠原始的本子管理。造成一个房源同一公司几家加盟店都有，而且，如新环境、银典在50米内竟有多家门店。经常发生同一公司不同区域加盟店之间恶性竞争，更有甚者同一房源在放报纸广告时，竟有2—3家门店同时出现，且价格还不相同。对公司发展极为不利，对品牌也会有一定的影响。到目前为止，直营门店房源信息通过网络共享的还只有少数几家。 C、品牌美誉度低 综合上述问题，外加上部分中介公司资质较低，没有良好的房地产经纪服务理念和树立品牌的意识，在消费者心中的美誉度较低。大多数中介公司图一时之快，盲目扩张、发展加盟，直接导致品牌泛滥，同一个中介公司的门店如新环境在VI体系方面有两个门店就不同。长沙市共有从事中介方面业务的有120余家（政府资料显示），除5家较大的加盟公司的门店较多外，其余大多数只有1—3家门店。品牌资质低，加上消费者在本能意识上对中介公司的排斥，通过走访发现，超过半数的公司对品牌价值这个概念处在无意识状态。据相关公司对行业的调查问卷显示：69%的消费者认为当前中介行业不够规范，36%的消费者对中介服务不太满意，96%呼唤树立中介企业品牌。可见消费者对目前长沙部分中介公司的看法并不理想，我们必须从树立良好品牌、提供高效、专业的服务、加强各公司的沟通、联盟做起。 总结：从目前长沙二手房市场的情况来看，行业的准入门槛太低，其从业人员专业化水准比较低。二手房市场因中介企业服务不