新三板案例解读部分建筑物未取得房产证解决方案.docxVIP

【新三板案例解读】：部分建筑物未取得房产证的解决方案 文鑫莲业（832692）挂牌申请文件研读(5) 【问题】：公司部分建筑物未取得房产证、不符合规划用途、未履地建设审批手续。 根据文鑫莲业《公开转让说明书》披露的信息，截至本公开转让说明书签署日，公司已投入使用的部分建筑物未取得房产证，具体情况如下： 上述 5#、6#车间是公司在其依法取得国有土地使用权的土地上投资新建的，符合厂区的整体建设规划。其建设已依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等必要的证照及相关行政许可，主体部分已经竣工。2015年2月17日，建宁县公安消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案检查结果通知书》，认定5#、6#车间建设工程竣工验收消防备案合格。截至本公开转让说明书签署之日，5#、6#车间的工程正在办理竣工验收手续及申请办理房屋所有权证。公司表示，其就该物业取得房屋所有权证不存在重大障碍。 上述1幢一层锅炉房、2幢一层员工宿舍及1幢一层员工食堂等建筑物未取得房产证的原因主要系因其不符合《福建省实施中华人民共和国城乡规划法办法》、《福建省人民政府办公厅关于贯彻实施中华人民共和国城乡规划法的若干意见》等相关法律法规规定的规划用途，未履行建设审批手续，故无法办理房产证。该等建筑物或因此面临被拆除或拆迁、无法正常使用的风险。 虽然如此，该等建设项目用地已经合法取得相应国有土地使用权，建设内容本身均已纳入整体用地规划之中，目前阶段仅是为了配套厂区员工生活食宿及莲子米粉生产过程中蒸汽蒸煮环节的需要在现址暂时建设。 【解决方案】 为解决上述建筑物存在的问题，公司采取了下列补救措施： 一、由建宁县相关政府部门出具证明，确认公司未就此问题受到任何处罚，短期内不存在被拆除的风险。 1、2015年1月，建宁县国土资源局出具证明，证明公司厂区业已合法取得其土地使用权。上述建筑因未履行报建手续，未办理临时建设工程规划批准文件，未取得相应的房屋权属证书。但截至该证明出具之日，公司未因此受到任何行政处罚或受到相关部门调查。 2、2015年1月，建宁县住房和城乡建设规划局出具证明，证明公司在厂区内建设的上述建筑物已经合法取得其土地使用权。由于该等建筑未履行报建手续，未办理临时建设工程规划批准文件，亦未取得相应的房屋权属证书。但截至本证明出具之日，公司未因此受到任何行政处罚或受到相关部门调查，其亦未收到上述房产的拆除通知，公司在整体规划完成之前可长期使用，短期内无拆除风险。 3、2015年1月21日，建宁县城市建设监察大队出具证明，证明公司在厂区内建设的上述建筑物已经合法取得其土地使用权。由于该等建筑尚未履行报建手续，其未办理临时建设工程规划批准文件，亦未取得相应的房屋权属证书。但符合厂区建设整体规划，公司在整体规划完成之前可长期使用，短期内无拆除风险。  二、由公司出具书面说明，承诺将在整体规划建设完成之前完成该等建筑物的拆除及迁建工作。 2015年2月25日，公司出具《关于部分配套性建筑预期无法取得房屋所有权证相关情况的说明》，承诺将在整体规划建设完成之前完成该等建筑物的拆除及迁建工作，以最终解决上述建筑未取得房屋所有权证的问题。  三、由公司控股股东及实际控制人出具书面承诺。 同日，公司控股股东及实际控制人帅金高出具《关于未取得房屋所有权证之建筑物相关处罚风险及拆（搬）迁费用的声明》，承诺其本人将无条件及不可撤销的承担位于厂区内未取得房屋所有权证之建筑物因被有关主管部门认定为违反相关法律规定而要求公司承担的罚款、拆除（或搬迁）等责任，并对由此产生的全部费用承担第一偿付责任。 【中介机构意见】  一、主办券商认为： 鉴于相关政府规管部门已同意公司可继续使用该房屋，短期内无拆除风险，国土、住房与建设规划、城建监察部门等相关政府主管部门均出具相关守法证明文件予以确认。公司未曾因此受到任何行政处罚或受到相关部门调查，其亦未收到上述房产的拆除通知。上述情况能够较为有效地保障公司在未来一定期限内继续使用上述建筑物。 与此同时，上述建筑物就其功能而言已纳入公司厂区建设整体规划之中，并将配合公司整体建设规划的推进而完成拆除及迁建工作，公司的控股股东及实际控制人业已就该等拆除（或搬迁）工作以及可能遭致的罚款承担偿付责任。该等措施及情况有助于最大程度的减少公司因无法办理上述建筑物的产权证可能遭致的损失。 此外，鉴于上述建筑物仅是配套性设施，不构成能够影响公司持续性经营的重要经营性资产，公司目前的生产经营活动不会因上述建筑物无法取得房屋所有权证而受到重大影响。该情况不会构成公司本次挂牌的实质性障碍。 二、律师认为： 鉴于相关政府规管部门已同意公司可继续使用该等建筑，短期内不存在被拆除的风险。同时，实际控制人帅金高已出具承诺，若该等建筑被要求拆除而导致的相关费用开支