远洋心里营销策划的方案.docVIP

 设计题目 远洋心里营销策划方案 指导教师 范小琪 姓 名 王灵霞 班 级 房地产经营与估价11（2）班 所在系（部） 经营管理系 目 录 一、 项目基本情况 1 （一）项目概况 1 （二）项目位置 2 （三）开盘时间 3 （四）在售房源 3 （五）项目配套 3 二、 房地产市场环境分析 4 (一)宏观环境分析 4 （二）杭州房地产市场整体情况 7 （三）区域房地产市场环境分析 8 三、 竞争楼盘分析 9 （一）滨江金色黎明 9 （二）宋都阳光国际 10 （三）原筑壹号 10 四、 项目的SWOT分析 12 （一） 优势（STRENGTH） 12 （二） 劣势（WEAKNESS） 12 （三） 机会（opportunity） 12 （四） 威胁（threaten） 13 五、 目标客户群分析 14 （一） 目标市场定位 14 （二） 目标消费群购买心理及行为分析 17 六、 价格策略 18 （一） 低开高走的价格策略 18 （二） 直降促销获取市场 18 （三） 提高品质维持原价 18 （四） 捂盘冬眠伺机而动 19 （五） 目前价格走势 19 七、 营销推广策略 20 （一） 战略思想 20 （二） 总体营销策略 20 （三） 推广策略 20 （四） 媒体通路整合 21 八、 公关活动策划 26 （一） 活动目的 26 （二） 活动时间 26 （三） 活动地点 26 （四） 活动参与人员 26 （五） 活动安排 26 （六） 宣传推广 26 （七） 活动预算 27 参考文献 28 项目基本情况 （一）项目概况 远洋心里总占地面积约5.1万平方米，建筑面积约12.3万平方米，远洋心里采取美式温暖褐石风格，规划有10栋小高层和4栋高层，主力户型面积89-140方，并配套有商业广场、商业街。它开创性地将“花园洋房”与小高层融合，塑造出1楼、2楼私家庭院独立入户式居家空间；它将立体式多层次的堆坡景观和参与式宜居花园理念相贯通，营造出“宜居宜乐”的社区空间，大大提升了社区生活的舒适度、归属感，将为未来社区其乐融融的和谐氛围奠定基础。 A户型90㎡两A1户型112㎡三室两厅A2户型107㎡三室两厅B户型120㎡三室两厅 B1户型140㎡三室两厅 B2户型140㎡三室两厅 两 图-1：远洋心里主推户型图 （二）项目位置 远洋心里，坐拥城东新城，毗邻德胜快速路枢纽、沪杭高速、新东站核心枢纽，紧邻地铁1号线，集结多重交通枢纽，处于大杭州的心脏位置。它距离地铁1号线七堡站仅500余米，距地铁1号线九和路站仅400余米，并有多路公交线路经过。 作为继钱江新城后政府着力打造的又一城市CBD，未来城东新城将成为集合高端商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为一体的高品质、国际化城市新中心，本项目亦可轻松近享其内部规划的八大城市综合体，加上项目自带的独立商业中心，便捷都市生活可期。 图-2：远洋心里交通区位图 远洋心里10月10日领取16号楼预售证，共16套房源，预售证号为杭售许字(2013)第000108号。项目预计10月中旬加推楼王9号楼，共88套房源，户型面积90-140平米，预计均价21000-22000元/平米，目前认筹可享受存2万抵4万优惠，并可现场参加砸金蛋活动，最高可以活动5万元购房抵用券。届时30-140平米底层商铺也将推出，具体开盘时间及价格信息待定。 表-1：远洋心里开盘信息表 （四）在售房源 远洋心里在售楼王9号楼，户型90方-140方，均价约19000元/㎡；另售14号楼均为89方户型，折后起价16500元/㎡，均价19000元/㎡。在售4、7号楼，户型为89方、120方洋房，均价19000元/㎡左右。项目预计2014年6月交付。 图-3：历年杭州市生产总值（数据来源于杭州市统计公报） （2）人均可支配收入 人均可支配收入、人均住房建筑面积及居民储蓄存款余额反映了一个城市居民的消费水平、居住条件及多余资金。详见表-1。 年份 人均可支配收入（元） 人均住房建筑面积（平方米） 居民储蓄存款余额（亿元） 2006年 19027 20.97 2555.24 2007年 21689 28.78 2634.83 2008年 24104 29.83 3476.59 2009年 26864 30.85 4286.92 2010年 30035 30.86 4990.97 2011年 34065 30.86 5547.48 2012年 35078 30.86 6616.12 表-2：历年杭州市人均可支配收入、人均住房建筑