第三章节物业管理制度3.pptVIP

第三章 物业管理制度 学习目标 本章重点介绍《管理规约》的地位、演变及制定依据，并在此基础上介绍了物业管理（服务）合同的法律效力以及内容要求。最后本章介绍了物业服务公司的内部制度。 学习要求 1、了解临时管理规约、管理规约的制定程序原则。 2、掌握物业管理合同签订的依据、内容和效力。 3、理解物业服务公司制度、物业服务公司核心竞争力。 第三章 物业管理制度 第一节 管理规约 第二节 物业管理合同 第三节 物业服务公司内部制度 第三章 物业管理制度 第一节 管理规约 一、管理规约对业主具有普遍约束力 《管理规约》是一个业主自我管理、自我规范的最基础规约，它涉及全体业主在物业管理中的共同利益。一般地，在首次召开业主大会之前，规范与约束业主行为的是建设单位制定的《临时管理规约》。在召开业主大会后，业主们可以通过业主大会制定正式的《管理规约》。 第三章 物业管理制度 第一节 管理规约 二、管理规约的制定要有法可依 《管理规约》所体现的则是全体业主在这一方面所达成的共识。因此，小区物业管理办法的制定虽表面上由物业服务公司来完成，但是必须得到代表全体业主的业主委员会的认可。 第三章 物业管理制度 第二节 物业管理合同 一、物业管理合同对合同双方均有约束力 物业管理合同是房地产开发商或者业主委员会与物业服务公司之间签订的、以对物业的管理服务为核心内容、明确房地产开发商或者业主与物业服务公司在物业管理中权利义务的合同；是物业服务公司开展物业管理活动的法律依据，也是物业管理法律关系产生的基础。 第三章 物业管理制度 第二节 物业管理合同 二、物业管理合同的内容应合理合法 物业管理是一种委托代理性质的民事法律行为，因此，当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。物业管理合同是在物业管理中明确各方权利义务的最重要法律文件。 第三章 物业管理制度 第三节 物业服务公司内部制度 一、运营制度化，管理规范化 案例： “上帝”投诉为什么无人重视 A小区张某与赵某同为该小区H号楼6层的业主。近日，业主张某开始装修自己的住房，于是业主张某暂时搬出了小区，装修工人入住业主张家。不料，装修工人不顾邻居的作息时间，常常晚上九点以后还在施工，严重影响了周围邻居的正常休息。赵某联系不上张某，曾几次上门与装修工人交涉未果。于是，赵某只好向该小区物业服务公司投诉。没想到，业主赵某在物业服务公司却被这个部门推到那个部门，几天都没有采取措施。后来，赵某只好找到物业服务公司总经理投诉，并要求物业服务公司对于自己的投诉经历给予解释。 总经理十分重视业主赵某的投诉，后查明，业主赵某的投诉之所以没人受理，是因为物业服务公司内部没有安排专人接待投诉，也缺乏处理投诉的制度规定。 第三章 物业管理制度 第三节 物业服务公司内部制度 二、完善人力资源管理制度，稳定公司管理队伍 物业服务公司内部管理人员的学识、管理能力与经验、对行业的熟悉程度、与业主沟通的能力对公司的发展至关重要，管理阶层的实力与稳定程度对企业的发展具有决定性的影响。 第三章 物业管理制度 第三节 物业服务公司内部制度 三、构建物业服务公司核心竞争力，赢得市场 案例：物业服务公司出路在何方？ 据统计，北京市目前共有物业服务公司约900家，其中专营公司777家，兼营公司127家，内资企业831家，涉外企业73家。许多业内人士认为，当前的物业管理市场机遇与挑战并存，市场不好做。国家对物业服务企业资质有硬性要求，物业管理项目大多实行公开招投标方式，业主对物业管理要求越来越高。 第三章 物业管理制度 第三节 物业服务公司内部制度 三、构建物业服务公司核心竞争力，赢得市场 1．确立适当的战略目标与规划 2．以市场为导向，练好企业内功，提供规范、高效、优质服务 3．真正建立以诚信为基础的企业价值认知体系 * * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluat