龙湖九里晴川个案解答.pptx

龙湖 ? 九里晴川个案分析 基础指标透视 细项 龙湖九里晴川 物业类别 高层、叠墅 地块性质 二类住宅用地，兼容10%商业服务设施 净用地面积 102亩 建筑面积（㎡ ） 23.8万 容积率 3.5 建筑密度 22% 楼面地价（元/㎡） 4400 开发商 龙湖地产 交房时间 2018年 交房标准 毛坯+精装 项目于2015年9月份拿地，楼面地价4400元/平米 从规划指标解读来看： ①3.5容积率，高低配规划（高层+叠拼，与龙湖源著类似） ②以T3、T4舒适性高层搭配小面积叠拼布局 ③刚改及再改型产品规划，通过规划、产品打造实现溢价 出让时间 宗地位置 所属板块 出让面积(亩) 土地使用性质 规划总建筑面积（平米） 容积率 建筑密度 建筑限高 成交价 （万/亩） 成交楼面地价(元/平米) 2015-9-7 高新区中和街道劲松社区四、五组 中和 102亩 二类住宅用地（兼容小于等于10%商业） 238158.2 3.5 ≤22% ≤100米 1026.67 4400 龙湖地块拍卖信息 总平及产品梳理： 售 楼 部 低密别墅区 天府大道 名 著 司 南 新华路 红星路南延线 中德英伦世邦 项目整体概况： 项目总占地102亩，采用高低配规划，其中高层整体围合形成2大中庭，上中庭作为高层园林景观，下中庭规划低密叠墅产品 住宅享双中庭、最大楼距175米，中庭园林面积达到2万平米，建筑密度仅22% 整体规划高层8栋，叠拼11栋，商业1-2F（低密部分商业1F，其余为2F） 外围高层区 首批次推售楼栋 中庭围 合景观 中庭围 合景观 物业 类型 龙湖九里晴川 户型 户型编号 套型 梯户比 套数 户型占比 高层 平层90㎡ A2 三房双卫 2T4 420 23% 平层112㎡ B1 三房双卫 2T4 740 41% 平层134㎡ D 四房双卫 2T3 400 22% 跃层147㎡ —— 四房三卫 2T3 248 14% 合计 1808 100% 叠墅 双厅三套房四卫 约92 100% 高层产品以90-147平米套三套四产品为主，其中三房整体占比64%，四房占比22%，跃层产品占比14%； 叠拼产品全部为147㎡套四三卫户型，主力为4F，紧邻规划道路侧为5F 平层产品为常规赠送（飘窗 +阳台），赠送率在15%左右 跃层产品赠送附加值优势突出（可获得相当于客厅+餐厅共计的面积空间）赠送面积约47平米，赠送率32% 首批次推售产品情况： 1栋 11栋 建筑面积 层数 梯户比 位置 套数 占比 平层90㎡ 32F 2T4 1、4 128 29% 平层112㎡ 2T4 2、3 128 29% 跃层134㎡ 2T3 2 64 14% 跃层147㎡ 2T3 1、3 128 29% 合计 448 100% 现阶段对外释放首推1栋和11栋共计4个单元约448套房源，其中11#为楼王位置，目的是为了制造价格标杆，保证产品线丰富的同时挤压内部房源出货。 为挤压客户，对外释放口径仅300个排号名额，且只有排号才有资格参观样板间等说辞，制造房源稀缺感，且排号门槛低仅5000元，因此客户现场排号情绪高涨。周末开放二天共计排号约400余组。 总平规划及户型分析： 案名释义： “九里”，以天府立交为始点向南九公里，即抵达【九里晴川】项目。 “晴川”，则有两层含义，“晴”有晴天之意，给客户一片蓝天白云，享受高品质的园林景观。“川”一马平川之意，在一定程度上反映了【九里晴川】是一个低密度社区，阔景大中庭是标配。 总平规划亮点： 1、102亩的规模，3.5容积率，在建筑密度仅22%条件下，规划高低配物业，是龙湖较为擅长的 2、在规划上均好性强，既让高层产品享有开阔楼间距和景观视野，同时别墅形成独立组团，保证了一定私密性。整个规划形成三个阔景中庭，高层中庭绿化面积可达2万平米，楼间距可达到120米 3、景观升级，是成都龙湖首个由“五重景观”升级到“五维景观”的项目。景观规划包括果园、花园、大尺度中庭、环绕水系、漫步跑道、广场等，小区绿化景观优势明显。 4、叠墅产品行列式排布，在楼间距受限情况下，依靠龙湖一惯擅长的景观密植体系，使叠墅的私密性得以保证。 A2户型：三房两厅单卫，建面90㎡ 户型 客厅 餐厅 主卧 次卧 1 次卧2 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 开间(m) 进深(m) 面积(m2) 90㎡ 3.1 3.6 11.16 2.1 3.6 7.56 4.5 3.4 15.3 2.9 2.7 7.83 3.2 3 9.6 厨房 公共卫生间 生活阳台 景观阳台 玄关 开间(