完善我国不动产登记制度的法律构想.pdf

法学篇 423 完善我国不动产登记制度的法律构想 林颢 (江苏省国土资源厅，南京210029) 摘要：我国的不动产登记制度尚未充分发挥其保障交易安全、维护社会财产秩序的功能，与社会主义市场经 济的要求极不适应。我国正在着手制定物权法，不动产登记制度作为不动产法最基本的制度，无疑是物权法 中的重点内容，因此，研究如何构建与世界接轨并适应我国国情的不动产登记制度，具有极其重要的意义。 笔者在对我国登记制度现状和存在问题进行分析的基础上，提出了完善我国不动产登记制度的七点构想。 关键词：不动产登记完善构想 不动产，在我国习惯称之为房地产，包括土地和地上建筑物、其他附着物，其中，土地是现代社会最 珍贵的自然资源，是人类赖以生存、生活及发展的基础。大陆法系各国都将不动产物权视为物权制度 的基础，并相应建立了完整的登记制度，对其重视有加，正如台湾民法学者王泽鉴先生所言：“现行民法 之实施，需要配合之制度甚多，其中最为基本者，系户籍及土地登记制度，前者关系行为能力，后者关系 不动产物权之得丧变更。此二种制度，对民法之实施贡献甚巨。” 以公示为目的的不动产登记制度在我国起步较晚，现行登记制度是在改革开放后才恢复和发展起 来的，而且，我国长期以来把不动产登记作为行政管理的手段，造成有关登记制度的规定较为混乱，与 发达国家的登记制度相比，我国有关不动产登记的制度尚未充分发挥其保障交易安全、维护社会财产 秩序的功能，与社会主义市场经济的要求极不适应。 随着我国土地使用制度改革的不断推进，土地的资产价值日益凸现；随着城镇住房制度改革的完 成，千家万户都拥有了属于自己的土地使用权和房屋所有权，不动产正成为我国民众最重要的财产之 一，迫切需要提供有力的法律保障，也就是说，完善不动产登记制度已成为当今经济和社会发展的客观 要求。 当前，我国正在着手制定物权法，不动产登记制度作为不动产法最基本的制度，无疑是物权法中的 重点内容，因此，研究如何构建与世界接轨并适应我国国情的不动产登记制度，具有极其重要的意义。 1 我国不动产登记制度的现状评价(以土地登记为例) 我国迄今尚未颁行专门的不动产登记法。原国家土地管理局制定的《土地登记规则》适用于国家 所有权以外的种类土地权利登记，其他不动产(房屋、林木等)登记的有关法律规定则散见于《城市房地 产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋权属管理办法》、《土地管理法》、 《森林法》、《草原法》等法律法规中。考虑到我国不动产登记法律渊源的复杂多样而有关规定又大体 相似，另外按照不动产是以土地为核-tl,的国际惯例，笔者就以土地登记方面的法律制度为蓝本，分析我 国不动产登记制度的现状，在此基础上对我国不动产登记进行比较评价，为完善我国不动产制度找到 锲入点。 我国现行土地登记制度具有下列特征： 1．1 从整体上看。登记是土地权属变动的生效条件，实行强制登记 在我国，土地使用者、集体土地所有者和土地他项权利人负有依法履行土地登记的义务，违反这一 义务者要接受相应的处罚，土地权利的取得、变更及消灭，均以登记为生效条件。具体体现在《土地管 理法》第11、12、82条、《城市房地产管理法》第60、61条、《担保法》第41条和《土地登记规则》第22、 32、69条中。其中《土地登记规则》第22条规定：“设定土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照 424 江苏省土地学会2004年度学术年会论文集 本章规定向土地管理部门申请登记”。第32规定：“依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利，必 须依照本章规定向土地管理部门申请登记。”第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请 初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占 地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”由此可见，我国现 行不动产登记制度采用了强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力。 1．2土地登记实行实质审查 、 《土地登记规则》第6条规定：“土地登记依照下列程序进行：(一)土地登记申请；(二)地籍调查； (三)权属审核；(四)注册登记；(五)颁发或者更换土地证书。”《城市房地