2014中建锦绣天地(汇报版)195p讲义.pptx

中建锦绣天地营销策划报告 —住宅部分— 营销部 2014.10 引言-自身项目审视 项目位于虹桥商务区西虹桥片区，距离中山公园和徐家汇车程约17公里，约20分钟；距离人民广场约22公里，约30分钟左右，地铁2号线徐泾东站。 项目所属青浦区，临近嘉定区、闵行区、长宁区三区，成为虹桥商务区核心区的四大羽翼。 本案 引言-自身项目审视 可售部分 面积 住宅 59670 商业 24147 商业改公寓 15120 办公 52944 办公改公寓 32861 自持部分 面积 商业 12000 商业改酒店 11098 办公 40144 本项目为西虹桥城市综合体又一代表，为中建八局上海第一个城市综合体力作，多产品形态、多产权形式、新东方建筑风格的时尚、具有格调的建筑作品。 目录 营销策略推广的大市场审视…… 城市经济发展形势 金融环境略有好转，贷款利率小幅下滑，贷款额有所缓解，放款速度加快 下半年上海限购政策依旧严控，经济形势逐渐向好，但未来供应集中，市场将迎来激烈竞争。 “苏州、杭州、温州等上海周边地区为缓解当地住宅市场的库存压力先后放开住房限购。 一线城市的产业体系十分完善，对房地产的依赖度并没有那么大，由于人口净流入压力仍很大，因此限购不可能轻易放开。 上海对于政策方面一直是比较谨慎的态度，出台相关政策时间都晚于北京之后，即便是有松绑政策也一定是在北京之后。 2013年下半年，住宅类土地供应集中，成交火热，预计下半年将有大量项目入市，市场将进入激烈的竞争。 今年来商办类用地成交逐步崛起，未来一年商办项目逐步增多，但库存基数大，且持续增长趋势，去化压力骤增。 下半年银根松动，银行资金流动性宽松 银行资金充裕，首套房利率下降 多套房仍将受抑 未来政府将出台细化政策规范银行金融秩序，刚需仍在保护之列 “利息高”、“放款慢”等问题将得到缓解 城市 政策调整主要内容 北京 7月9日限价限售放松 广州 6月20日限价限售放松 杭州 7月29日萧山、余杭取消限购，主城区140㎡以上取消限购 苏州 8月3日90㎡以上取消限购 合肥 8月2日取消限购 济南 7月10日取消限购 呼和浩特 6月26日取消限购 二三线城市呈现限购全面松绑的态势，央行提出保护自住型购房者的窗口指导。 房地产政策动向 VS 增加供应 抑制投机性需求 限购政策不退出 控制供应结 取消、放松限购 但上海限购政策依然严格，银行资金也较为紧张，利率上浮现象频现。 房地产政策动向 2009年9月23日，上海市政府正式宣布国家级战略的“大虹桥”规划 总规划面积达86.6平方公里，总投资更是超过1000亿元之巨。 大虹桥商务区将导入53万常住人口，提供64万个工作岗位。 目前8家国际500强企业总部已入住，四大商务社区开工建设。 区域规划 但区域政策导向会我项目未来住宅及商办产品带来更多契机和空间，但尚未成熟。 虹桥商务区是上海市第十二个五年发展规划纲要明确重点发展的功能区域， 是上海市低碳实践区，也是世界商务区联盟的会员。 国家财政部和商务部已明确将虹桥商务区确定为现代服务业综合试点区。 六大理念 虹桥枢纽 贸易虹桥 智慧虹桥 低碳虹桥 总部机构 现代服务 区域规划 大展“虹”图，虹桥商务区进入发展快车道，我项目开发周期正值发展加速期。 区域规划 本案所处虹桥辐射区，长三角城市轴心，大虹桥商务核心。 区域规划 虹桥核心区：虹桥交通枢纽、虹桥核心区一期、虹桥核心区北、南片区 虹桥辐射区：东虹桥-长宁片区、南虹桥-七宝片区、北虹桥-华漕、江桥地区、西虹桥-徐泾地区 虹桥商务区 西虹桥区域是青浦区政府“一城两翼”重大战略部署成果，规划面积约19平方公里。 项目所在西虹桥总部基地位于西虹桥区域西侧，功能定位以企业总部商务办公为主，配套居住和商业,与政府规划相承接。 区域规划 以会展及会展配套商业为中心、西部总部基地与金融配套服务为主体功能定位。 产业规划 500m，上海国家会展中心 以会展为中心、以商务为主、商业为辅 国家会展中心及配套产业集聚区 西部总部基地与金融服务业产业集聚区 北部蟠龙文化休闲与创意集聚区 南部特色居住产业集聚区 7月11日国家会展中心商业广场首批商家签约 ·统一集团、百胜集团 ·台湾体验馆、比高影院 ·中国电信等二十家商户的现场签约 除奥体和绿地综合体项目外,未来将可能推出瑞安蟠龙天地和高鸿冰雪之都等重要商业项目,以及17号地铁上盖商业项目,形成重要商业竞争. 周边土地 交通规划 三线地铁 一枢纽，双高速，三线地铁，立体交通网覆盖。 2、17、23三线地铁出行无忧 全市土地供应 上海历年土地成交情况 2013年土地集中供应，而14年开始，新开工面积减少，15年供过于求的局面有望缓解。 全市公寓市场 2013地王频出，大幅抬高开发商和普通购房者的价格期望。同时，13