房地产项目投资九大误区p9.docVIP

房地产项目投资九大误区 近年来，国内经济迅速发展，中国社会进入快速的国际化和市场自由化进程。众多知名商家纷至沓来，国内消费者对于全球著名品牌的需求也随之增大。面对一个如此庞大的市场，商业地产开发商无不希望把握机遇，建造出自己的大型购物中心和商业帝国。 　　诚然，开发商们勇气可嘉，勇于尝试，一时间各地大型商业项目纷纷上马。但事与愿违的是，众多Shopping Mall综合商业项目最终搁浅，甚至难以维继。作为国内知名设计机构，五合国际曾主持设计并仍在承接许多大型商业项目，但由于部分发展商操作概念不清，专业化程度不够等原因，往往导致项目操作中出现不少失误，开发结果不够理想，令人扼腕叹息。归根结底，不是国内没有市场需求，也并非商家不看好中国市场，关键症结还在于部分投资方、操作方不专业，缺乏科学、合理的规划等，最终难成其事。在此，五合国际将所见到商业地产开发失败的林林总总归纳为九大昏招呈现如下，或许可以籍此避免今后商业地产开发重蹈覆辙。 　　一、对招商过分自信，置专业顾问公司于不顾 　　目前，大多数开发商认为只有像设计成果或其它有形、有价的产品才是商品，中介服务并不重要，结果直接导致开发商与专业顾问公司之间不信任的关系。 　　例如，河南某大型商业项目，在顾问公司提出对项目的工作计划大纲后，开发商过于自信，直接用该大纲自行进行招商，但招商并无收获。迫于政府压力，开发商虽然进行了开工典礼仪式，但一直没有实质性建设，土地资源等闲置浪费带来的社会和经济负面影响难以估量。两年多来，开发商与许多商家有过接触，其中不乏国际大型集团公司，但开发商并不知道此项目一直未被列入商家下一步发展计划，致使招商工作毫无进展。直至专业顾问公司再次介入，该商家才迅速做出反应，派公司专业人员到现场进行市场调查和分析，并很快落实项目的开展计划。由此看来，开发商自身并不具备招商能力，包括前期策划和招商活动，应由专业顾问公司来完成。 　　首先，资深专业顾问公司直接代表国际知名品牌及其商家，顾问公司与商家之间经多年磨合已形成一种彼此信任的良好合作关系，这是地产开发商所不具备的；其次，投资方或主力店对项目的评估需由第三方完成，开发商的招商资料目的性太强，可信度低，专业程度不够，因此专业中介机构的第三方立场与专业化背景是项目评估与招商的可靠保障。第三，商业地产招商工作不应简单地视为出售或出租地产项目，业态的分布只有符合商业经营规律，符合消费者行为和心理模式，才可能避免成为简单地商铺堆积，这只有专业顾问公司才能完成。 　　二、高风险、低收益的产权销售存在致命弊端 　　由于对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。不同于住宅项目直接面对单一住户，商业地产主要面对大型商家及海外商业地产投资基金。这些客户对商业项目的消费能力和业态组织最为关注，而不是房屋本身。如果开发商仅以房屋产权销售形式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约，最后项目只能以较低的价格“草草”出售。 　　商业地产的分散式销售也存在极大弊端。分散式销售是开发商极不负责任、将风险转嫁于小业主投资者的做法。并且由于租户不断变化和周期性装修需要，直接导致物业管理水平低下、混乱和无法协调的矛盾。只有随着市场不断成熟，大型商业地产的分散式销售才会逐渐消失。 　　此外作为投资者，都期待高比例的投资回报。而商业项目有其自身产品销售特性，即通过招商，实现不同业态的合理搭配和组织，使不同业态间产生良好的互补、相互催进、共生关系，从而共同增值，达到理想的利润回报。反之，即便开发商“成功”完成了房屋产权销售，但因价值判断的偏差可能导致低下的投资回报。 　　三、缺乏科学规划的商业招租短视且短路 　　Shopping Mall是多功能、多业态的集合体，涵盖的功能不仅仅是购物，还有旅游、休闲、健身、娱乐等，业态形式几乎囊括所有商业业态类型。商业长期的良性发展依赖于其功能、商品及业态结构所产生的整体效应，科学的商业规划可以促进效益的不断提高，使地产不断增值。 　　目前，国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于Shopping Mall的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业业态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。 　　实际上，不同商业业态和类型有不同的市场承受能力和吸引力，对于面积和位置的要求也不尽相同。相匹配的类型可以相互促进、共同增值，相反，错误的分配布局有可能误导消费，甚至因类型相近导致竞争激烈，最终损害租户利益。 　　因此，大型购物中心往往适于采取分期开发方式。科学的商业招租是考虑商业面积利益最大化，合理配置空间，先