2016中国商业地产行业趋势讲义.docx

2016中国商业地产行业趋势 核心提示：根据睿意德的统计数据，2015年主要城市购物中心实际开业率只有52%，其中上海表现最佳，开业了26个购物中心，实际开业率也只有61%。 如今中国经济正经历油价暴跌、房地产投资降速到零增长，水泥、钢铁、煤炭消费极度低迷，波罗的海干散货指数接近冰点，传统行业正在痛苦的去产能，这一切都意味着中国经济的镀金时代结束，未来3~5年是关键的转型期，转得好进入欧美经济模式，转得不好进入到拉美经济模式。中国商业地产（专题阅读）行业的经历更是首当其冲，业内人士讨论的焦点话题已经是创新与转型。整个行业的供给侧改革已经到了不得不做的生死攸关的时刻。 刚刚过去的2015年中国商业地产行业经历了史无前例的深度极寒。一方面实体商业消费低迷，另一方面电商的竞争猛烈，再一方面大量新增供给迟迟无法消化，市场正在经历痛苦的去库存周期。 　　根据睿意德的统计数据，2015年主要城市购物中心（专题阅读）实际开业率只有52%，其中上海表现最佳，开业了26个购物中心，实际开业率也只有61%。 　　大量的购物中心延迟开业，反映出从2009年中国4万亿拯救世界金融危机的投资后，资本的盛宴和饮鸩止渴式的政府投资，带来了严重的后遗症。 　　如今中国经济正经历油价暴跌、房地产投资降速到零增长，水泥、钢铁、煤炭消费极度低迷，波罗的海干散货指数接近冰点，传统行业正在痛苦的去产能，这一切都意味着中国经济的镀金时代结束，未来3~5年是关键的转型期，转得好进入欧美经济模式，转得不好进入到拉美经济模式。 　　中国商业地产行业的经历更是首当其冲，业内人士讨论的焦点话题已经是创新与转型。整个行业的供给侧改革已经到了不得不做的生死攸关的时刻。 　　一、2015年商业地产行业已到冰点，整体行业形势将逐步回暖 　　进入到2016年，地方政府供地意志主导的产能过剩的因素正在快速消化，2015年的衰颓局势已让投资者吃透了苦头，理性预期告诉市场未来新增供给将明显减少。 　　再看实体消费方面。镀金时代的中国排浪式的大众消费狂潮被电商冲击得七零八碎，于是实体商业拼命寻找O2O式的救命稻草。如今O2O泡沫破灭，风险资本血流成河，市场才意识到原来O2O只是工具，根本无法实现大逆转。 　　如今，市场已经达成共识的是，在2016年进入中产阶级消费为主导的个性化消费时代，实体商业的产品打造必须回归价值创造的本质：即从兜售商品到兜售生活方式。 　　二、大跃进时代结束，单个新开购物中心体量下降，产品回归小时代 　　放眼望去，2015年中国各大城市商业地产市场高耸的空置率数字、冷清的商场已经让镀金时代的冲动的投资者们付出了痛苦的代价。高大上的城市级商业供给饱和的同时，市场转向纵深化发展。中小体量、立足本地、主题聚焦、服务完备的特色购物中心将成为广为接受的新理性发展模式。 　　根据睿意德的统计，2015年上海商业地产已经率先进入了小产品的时代。2015年入市的项目以8万平米体量以下的社区型及区域性项目为主。 （资料来源：睿意德） 　　三、收购兼并和项目转型将成为新常态 　　可能很多从业人士认为去库存还离自己太遥远，只是中央政治局们关心的话题。其实商业地产界的去库存问题已经迫在眉睫。 　　2016年，在信用紧缩周期和中央处理僵尸企业的铁腕政策下，去库存对于那些苟延残喘的商业项目来说，意味着问题贷款被处理、股权被并购，冗余的从业人员被清退，不产生效益的资本被挪出这个产业。 　　与此同时，如大悦城等一批行业内的优质企业开始在此伺机并购，用自身良好的资本实力、管理模式、消费者粉丝群体，去盘活那些僵尸项目。 　　并购的目的不是同质化竞争，而是将率先创新转型的店铺、理念和创新的产品代入到曾经无效的同质化的市场，从而激发市场的消费意愿，让大量二三线城市项目尽快跟一线城市的经营水准对齐，让这些城市居民的生活水平尽快享受到发达的一线城市产品创新带来的红利。 　　四、打造场景式消费将成为市场主流 　　2015年底，苏州诚品、上海MUJI旗舰店、上海大悦城二期等一批商业项目的横空出世，又将中国商业地产的产品创造带入了一个新到高度。他们的出现将原先中国商业项目的标杆从芳草地、K11式的艺术体验，转向了更贴近市民的生活方式场景消费。 　　购物中心里的店铺已经打破了品类的界限，零售、餐饮、文化的混搭构成了新场景的发展要素。 　　在进入中产消费的2016年，锁定个性化的细分人群，突破单间商铺的空间藩篱，打造主题化的场景，在场景下激发消费，这种模式必然将成为业内大规模流行的吸客和店铺营造手法。 　　场景消费模式将不再局限于一线城市，大量二、三线城市也将享受到场景特色的红利。在场景式革命的推动下，中国广大内陆城市的商业消费将迎来更加绚烂的生活方式进化。 　　五、传统零售落幕，新业态冲进购物中心，完爆市场眼球 　　当业内人士