2016莘庄亿丰时代广场项目可行性分析13p讲义.docx

莘庄亿丰时代广场项目可行性分析区域背景介绍（一）区域背景：本案所处闵行莘庄板块，青莘庄镇是闵行区委、区政府所在地，毗邻上海虹桥机场，东临梅陇镇，南与颛桥镇交界，西濒松江区九亭镇，北与七宝镇接壤，距上海关港深水码头仅6公里，经外环线10分钟可达虹桥机场、45分钟可直达浦东国际机场。地理位置上是“上海的中心”（二）房地产板块特征：目前闵行莘庄板块的商业基本成型，多以社区商业为主，业态较为低端，集中性商业寥寥无几二、项目本体分析（一）项目概况莘庄亿丰时代广场项目规划有5层大型社区购物中心，总建筑面积78204㎡，集大型品牌超市、知名连锁餐饮、儿童体验教育馆、炫动国际影院、KTV、健身休闲、时尚服饰、黄金珠宝等丰富业态，服务功能齐全，购物、餐饮、休闲、娱乐一站尽享（二）项目详情与现状项目商业共5层，分南北两栋楼，地下一层，地上五层，其中地下层层：南4.8米，北3.9米，一层层高5.5米，二至四楼层高5.2米，五楼层高南9.6米，北楼5.2米家乐福超市亿丰时代广场目前对外招租：北楼一至五层整体对外招租，对外报价2元/㎡/天，物业费24元/㎡/月，南楼综合招租，一楼租金对外报价6.8元/㎡/天，二楼租金对外报价4.8元/㎡/天，三楼租金对外报价3.8元/㎡/天 ，四楼租金对外报价2.8元/㎡/天，五楼租金对外报价1.8元/㎡/天，物业管理费同上，装修免租期2个月，南整栋楼预计将于2016年5月26号开业（三）SWOT分析S（优势）项目紧邻区域主干道新松公路，道路通达性较好项目周边2公里范围内有多个大型居住区，上海康城（200万平方米）、绿洲香岛（55万平方米），直径2公里居民约20万人，为本案提供有力的人流支撑；W（劣势）周边仅有3条公交线路：1814路、松莘线和1814路，不利于外区域的人流导入消费，公共交通缺乏本案2公里范围内有两个集中性商业（凯德龙之梦和）会分散区域内客户的消费O(机会)T（威胁）距离本案直线1.4公里（亚繁·亚乐城目前正在招商），会影响本案租金目前项目周边的住宅项目均自带商业配套，未来的商业体量趋于饱和三、周边商业分布本案距乐购超市直线距离为500米，距巴比伦生活广场直线距离为779米，距龙祥公寓底商直线距离1.2公里，距亚繁·亚乐城直线距离为1.4公里，距凯德龙之梦广场直线距离为1.5公里，距青浦万达茂直线距离为5.6公里乐购超市乐购超市属于集中型商业，目前自持商场经营状况较为良好，主要经营国内服装、鞋帽、餐饮、百货。目前整体租金不知，人流量尚可巴比伦生活广场巴比伦生活广场目前经营经营状态良好，主要业态有麦当劳、七欣天、足浴保健、中介、舞蹈培训、早教机构等，整体租金为一层8.5-9.8元/㎡/天，层高4.5米；二层4-4.5元/㎡/天，层高4.5米；三层1.7-2.5元/㎡/天；人流量一般龙祥公寓底商龙祥公寓底商目前商业经营状况良好，主要业态有餐饮、零售、旅馆和二手中介等，人流一般一托二面积：200-260㎡，层高：一层3.9米，二层3.5米；租金3.5-3.7元/㎡/天亚繁·亚乐城亚繁亚乐城是由亚繁集团打造的一个高端商业体，位于莘松路1266号近春九路，项目占地15939平方米，总建筑面积近90000平方米，由地下3层和地上5层构成，设有超大开放式广场及停车场。是集时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐于一体的一站式购物中心目前还在招商当中，其具体状况与租金不明，是本案的直接竞争对手凯德龙之梦凯德龙之梦闵行广场位于上海市莘庄镇，东临沪闵路，南临莘建路。西侧为莘东路，北靠莘松路。项目东侧沿七莘路为轨道交通五号线站台，距离现有的轨道交通一号线莘庄站仅800米。由一幢4层综合购物中心和一幢32层酒店综合楼组成，地下3层，主楼建筑高度170.5米，总建筑面积197828平方米。其中地上部分为91593平方米，地下部分为106235平方米整体租金约10-23元/㎡/天，包括物业管理费四、周边沿街商业街分析莘松路沿街商业新松路是连接闵行与松江的重要干道之一，主要业态有银行、超市、鞋帽、服装、美容美发、零售好小吃店等，满足周边居民的正常日常所需；面积：30-80㎡；层高：一层3.5米；租金：10-30元/㎡/天莘凌路沿街商业莘凌路沿街商业较为热闹，主要业态有零售、小吃店、服装等；人流量较多面积：30-50㎡，层高：一层：3.1米，租金：19-30元/㎡/天五、总结（一）区域市场总结从区位来看：莘庄处于闵行区中心位置，地理位置优越，周边居住氛围浓厚，居住一定的消费潜力从产品来看：板块内的商业集中性商业较少，多以传统底商为主，对于本案来说，现阶段在区域仅（亚繁·亚乐城）一个竞争对手从租金来看：目前周边集中性商业租金大约在3.5-23元/㎡/天左右，周边经营较好的沿街商业的租金为10-30元/㎡/天，而本案整体租金为1.8-6.8元/㎡/天